Арендодатели Vs Арендаторы | Споры Сторон и Простой Коммерческой Недвижимости


2487 4
11.05.2020

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com

Рассматриваемый в Гос Думе РФ законопроект, который разрешит арендаторам в одностороннем порядке разорвать существующие договоры аренды в условиях пандемии, уже сейчас привел к столкновению двух сторон, косвенно связанных в одном процессе продаж и зависящих друг от друга.

Споры возникли не шуточные, вокруг того, кто же в этой ситуации с простоем торговых и офисных площадей в связи с распоряжением властей об ограничении деятельности сторона потерпевшая, а кто еще более потерпевшая. Каждая сторона приводит ряд убедительных аргументов, пытаясь донести свою точку зрения и не прислушиваясь к оппонентам. Те владельцы коммерческой недвижимости и управляющие компании, которые сразу поняли, что арендаторов на данном этапе прежде всего важнее сохранить, нежели снимать с них последнюю шкуру, уже договорились с ретейлерами и прочими арендаторами и предоставили им арендные каникулы, другие владельцы пошли иным путем. Суть его заключается в том, что по факту карантина и чрезвычайной ситуации на территории РФ объявлено не было, все распоряжения и указы власти носят рекомендательно-принудительный порядок, соответственно условия форс-мажора, указанные во всех серьезных договорах аренды вступать в силу не должны, а поскольку они не вступают, то почему бы с арендаторов не продолжить взимать платежи. Без исполнения условий о форс-мажоре при расторжении договоров аренды по инициативе арендатора, зачастую предусматриваются существенные штрафные платежи, равные нескольким месяцем аренды. Получается, арендаторы так или иначе, но обязуются нести все текущие расходы, не получая никаких доходов от реализации своей продукции, поскольку, как арендодатели переложили свои убытки на арендаторов, переложить свои убытки на сидящих по домам граждан России арендаторы не могут (не таких договоров, на которые арендаторы смогли бы сослаться, чтобы граждане продолжали им платить, даже ничего не покупая).

Владельцы ТР и ТРЦ уже предупредили правительство РФ о том, что в случае принятия закона в поддержку арендаторов, страну ждет массовое закрытие крупнейших торговых центров, банки получат невозвраты по кредитам, а, возможно, и пакеты залоговых опустошенных объектов, которыми не кому будет управлять. При этом эти же владельцы, видимо, не хотят понимать того факта, что в случае банкротства торговых сетей (хотя бы от непосильной ноши арендных отчислений в условиях финансового голода), могут образоваться огромные пространства пустующих коммерческих площадей, и, в конечном итоге, цепочка банкротств дойдет и до самих ТЦ, ТРЦ и БЦ – оценочная стоимость их резко пошатнется, продать их за прежние вложения будет не возможно, и пойдут эти пустые бетонные коробки с молотка за гроши.

Странно, что арендаторы и арендодатели перестали ощущать себя в одной связке, вступая в этот неразумный конфликт, тем более, если учесть вероятность продления правительственных ограничений и низкой покупательской активности вплоть до новогодних праздников 2020.

 

Вспоминается один анекдот: Американская супружеская пара решила развестись, и пришлось им брать кредиты, чтобы оплатить услуги адвокатов.

В конфликте «арендодатели - арендаторы» на данный момент времени, виноваты по большей части именно арендодатели, которым проще перейти на нулевые доходы, нежели арендаторам входить в долги и идти по миру с протянутой рукой (в нашем случае к Путину), а на майках с надписью «Help!» много не заработаешь. Даже если объекты недвижимости находятся в залогах у банков, то ни один разумный банк не решится в нынешних условиях брать на себя ответственность и диктовать кабальные условия для крупных заемщиков (у которых и юристы поумнее, и средств для борьбы предостаточно; другое дело мелкие заемщики – частники, которых банки могут обобрать до нитки) – банки всегда могут дать отсрочку по платежам.
Ни одна компания – арендатор не сможет платить аренду много месяцев подряд, если деятельность на занимаемых площадях не ведется длительное время, проще закрыться и искать другое решение.



Другие решения - Онлайн продажи

В последние годы, пока появлялись новые торговые центры, чтобы стать каннибалами и проглотить своих меньших представителей, пока количество личных автомобилей неумолимо увеличивалось, и время на поездку пропорционально возрастало, пока появлялись все новые более отдаленные от центра и от важных артерий города жилые районы и кварталы – потребность в посещении торговых центров постепенно начала пропадать. Все чаще потребители делают покупки в соцсетях, в онлайн магазинах, на сайтах совместных покупок и пользуются услугами почты РФ в качестве доставки. Коронавирус и самоизоляция весной 2020 в полной мере доказали новую теорему торговли: чтобы покупать товар, ходить в магазин не нужно, мало того, на дом тебе могут привезти не только вещь или электронику, но и горячий суп. Еще в 80-е и 90-е годы прошлого века потребители развитых стран Европы, а также в США (в основном домохозяйки) БЕЗ ИНТЕРНЕТА, но при помощи толстенных печатных каталогов, покупали товаров длительного срока хранения в объемах до 40% от числа всех покупок. Это были своеобразные «Али-Экспресс и Вайлдберрис», но без сайтов продаж. Интернет все упросил, сделав не только заказ товара удобней, но саму оплату покупки переведя в разряд обыденного явления (фантастика для 80-х!).

 

Система: склад-магазин, сайт продаж, онлайн покупка и доставкасейчас при грамотной организации работает практически безотказно.

В условиях ограничительных мер, действующих почти во всех странах мира, сегодня такие онлайн магазины, как  Amazon, чуть ли не удвоили объемы своих продаж. Те российские компании, которые заранее позаботились о создании онлайн магазинов и об условиях доставки, либо сохранили объемы продаж, либо вышли на минимальные потери (о росте продаж вряд ли стоит говорить, ведь и доходы населения также уменьшились – граждане РФ перешли в режим строгой экономии, покупая только самое необходимое).

Пока одни выясняют, кто пострадал больше и требуют господдержки, другие создают новые каналы реализации. Время – самый главный ресурс.

Представим такую картину: сроки ограничительных мер продлились до осени или до зимы 2020, торговые центры стоят пустые, все договоры аренды расторгнуты – разве пропадет сама торговля? Разумеется, нет. Все продажи будут происходить онлайн, поскольку потребность в покупках не исчезнет. В итоге, эти же торговые центры смогут служить в лучшем случае складскими помещениями, из которых товар будет доставляться прямо до покупателя, без необходимости личного посещения, в худшем – земля под ТЦ будет стоить дороже самих коробок. Некоторые торговые центры,  безусловно, переживут кризис и сохранятся, как сейчас сохранились проводные телефоны – они вроде бы и есть, но все же это архаика. Да и зачем куда-то ехать? Купить онлайн и выгоднее, и ехать никуда не нужно!

Вместо того, чтобы владельцам ТЦ судиться с «рукой подающей», лучше бы им задуматься о будущем, не ожидает ли их недвижимость участь стать складом для онлайн продавца или огромный банным комплексом, на первом этаже которого можно купить продукты, покататься на коньках и помыть машину? Гиганты фешн-индустрии уже создали свои интернет ресурсы – остается только включить способ доставки.
Особенно это странно не замечать, когда некоторые из уже существующих арендаторов (взять хотя бы «Ситилинк») уже продают товары через свой сайт, используя свои минимальные арендуемые торговые площади в ТЦ лишь в качестве консультационных площадок для общения с потребителями. При формировании ДОВЕРИЯ к поставщику (продавцу или производителю) потребность и в этих консультационных площадках со временем отпадет («
Mercedes» – он и в Африке «Mercedes» – можно и онлайн заказать, вряд ли немцы привезут «Гранту»).

 


 

Что с доставкой и логистикой?

 

Почта России, хоть и является основным партнером у таких монстров, как Али-Экспресс, но это вовсе не означает, что у них все «ОК!» с логистикой и сроками доставки. Смотришь на онлайн оповещения Почты России, как курсирует от места к месту, от сортировки к сортировке внутри родного города твой прибывший «мелкий пакет из Китая» и диву даешься. Рано или поздно, но кто-то более расторопный и предприимчивый вытиснет этого оператора доставки на второй план. Сейчас самое время кому-то задуматься об этом – поле деятельности, связанное с доставкой по городам РФ, феноменально огромное и практически не паханное. Существующая экспресс почта конкурентов (например, DHL) не оправданно дорогая. Обычное письмо 20гр. даже в границах одного города, может идти до адресата 2-3 дня и стоить отправителю сотни рублей, что говорить о цене доставки в другие города и другие категории отправлений. Почта России – тоже анахронизм. Она пытается реформироваться, что-то обновляет, что-то улучшает – но это как был старый черно-белый кинескопный телевизор, так он им и остается: с низкой производительностью, с длительным ожиданием отправки-получения, с зарплатами сотрудников на уровне прожиточного минимума и с низким уровнем сервиса (если автомат по выдаче очередных талонов вообще можно назвать сервисом).

Задача производителя в наше время решается довольно просто, если налажены каналы прямых доставок прямо до потребителей, то вся система «ТЦ – Покупатель» ломается навсегда, и, в таком случае, безоблачное будущее огромных торговых центров очень и очень сомнительное.

Вырисовывается следующая картина: есть производители, которые по сложившейся привычке либо в силу отсутствия своей сети распределения и реализации вынуждены арендовать торговые площади, чтобы на них что-то продавать; есть арендодатели, которые привыкли получать свою ренту и не хотят меняться и создавать лучшие условия для своих же арендаторов (хотя пример того же Леруа Мерлен говорит о том, что можно создать и логистику, и систему реализации в виде склада-магазина, и привлечь под одну марку огромное число поставщиков); есть огромная дыра в системе доставки, которую в сфере доставки питания пытается решить Яндекс-еда и Деливери-клаб, прибегая к услугам велосипедистов и любителей совершеть многокилометровые пешие прогулки под снегом, ветром и дождем; и есть существующий коронавирус, который под всем этим списком подводит жирную черту.

А ведь мы еще не упомянули о выводах прибыли крупных ТЦ через оффшоры, о взятках городским чиновникам (многие из которых сами акционеры или совладельцы ТЦ) и о коррупции при проверках ведомствами, о многих, многих вещах.

 

Господам владельцам ТЦ, вполне возможно, пришла пора что-то менять и задуматься о будущем.

Как? Например: развить свои каналы доставки товаров, чтобы ваши арендаторы не сидели, а продавали товары через ваши сайты. Создать нормальные многофункциональные сайты – онлайн магазины все для тех же ваших арендаторов (причем, сайты многих ТЦ –  до сих пор просто одностраничные визитки ни на что не пригодные, кроме как «позвоните нам»). Может быть, перестать перекладывать якобы «убытки от простоя» не занятых торговых площадей на действующих арендаторов и просто не строить лишние этажи, или заполнить их чем-то полезным, но по цене коммунальных платежей?

Схема «Построить – Срубить бабки за 4-5 лет» уже не работает, нужно планировать свою деятельность в синергии с деятельностью тех, для кого эти площади создаются – для малого и среднего бизнеса...

 

Читайте также:


 

Чудо Инженерии и Маркетинга | Мерседес-Бенц Стэдиум - Атланта, США
Как можно построить дорого и при этом потратить мало денег! Спортивные сооружения, как объекты доходной коммерческой недвижимости – инвестиционные проекты.

 

Как Фонды Недвижимости в Европе показали себя защищенными от Кризиса 2020
Анализ коммерческой недвижимости, Как Фонды Недвижимости в Европе показали себя защищенными от Кризиса 2020, фонды недвижимости и их преимущества, аналитика
 

 

Почему Немцы Чаще Снимают Жилье, чем Покупают | Аренда Недвижимости
Аренда квартир и домов. Почему немцы не покупают квартиры? Процентные ставки ниже, чем когда-либо. Тем не менее, количество владельцев квартир и домов в Германии сокращается. Это связано не только с ростом цен на недвижимость…

 

Коммерческая недвижимость | Тенденции 2020 - что выбирают покупатели
Торговые центры или помещения на улице? Что предпочитают арендаторы, и как видят ситуацию потребители? Коммерческая недвижимость | Тенденции 2020 - что выбирают покупатели

 

 

Подъем Цифровых Гигантов Кремниевой Долины
Большой разбор полетов: как интернет гиганты стремительно растут в цене, что нас ждет после пандемии, какие виды деятельности выигрывают уже сейчас, а какие показали свои слабые стороны, как изменится привычная модель коммерческой недвижимости – все плохое и хорошее с разных сторон и точек зрения.

 

Как покупатели и арендаторы недвижимости реагируют на COVID-19
Что с показами, брат? Как покупатели и арендаторы недвижимости реагируют на COVID-19 - Анализ через сервисы по поиску жилья для покупки и для аренды

 




Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com



Ваша поддержка поможет сделать проект WIAHOME.COM лучше!
Выберите способ оплаты, укажите назначение как в примере, или просто "Помощь" и нажмите "Пожертвовать".
Будем признательны за любое Ваше участие!






Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Искитим
8-88
Профиль
Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Искитим




Поделиться

Продажа
Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [2087949-439-131]
All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики