Покупка Помещения ВНУТРИ Торгового Центра - Аспекты Коммерческой Недвижимости


880 1
19.06.2020

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com

Не секрет, что многие торговые центры в России (и тем более за рубежом) находятся в собственности не одного лица (физического, но чаще юридического), а у группы таких лиц. Попробуем раскрыть все плюсы и возможные минусы (которые можно избежать) такого вида коллективного владения одним крупным объектом.

 

Преимущества ТЦ

Если с торговым центром все в порядке, работает слаженная команда профессионалов: от Управляющего и маркетологов, до служб сервиса и охраны, то, безусловно, помещения в таких торговых центрах обладают целым рядом преимуществ: не нужно самому думать о безопасности недвижимости, не нужно ломать голову, как сгенерировать трафик, не нужно переживать о рекламных вывесках и баннерах снаружи, и главное – очень часто собственнику помещения внутри ТЦ не приходится заботиться о том, как найти арендатора, если помещение освобождается. Все эти и множество других забот очень часто берут на себя управляющие компании. Покупателю помещения нужно только определиться с требуемой доходностью и купить (или отказаться) объект. Все остальное за него сделают профи.


Что тогда не так?

 



Доходность помещений внутри ТЦ

Допустим, предложение о продаже нежилого помещения поступает от успешного в городе торгового центра, в котором уже сформирован постоянный (и даже растущий!) потребительский трафик, а у помещения есть арендатор с долгосрочным договором аренды. Не важно, у кого какие предпочтения и вИдения доходности, но представим, что все всех устраивает, и после всех необходимых выплат остается приличный «чистый» доход от аренды. Вы можете спрогнозировать возврат своих вложений (или вложений вашего инвестора в случае, если вы  - опытный участник рынка) только на основе ТЕКУЩИХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ показателей. Вы не можете предположить, какой будет инфляция через год и тем более через 5 лет, но все-таки вы стараетесь рассчитать доходность и возврат инвестиций на основе имеющихся данных. В этих расчетах обязательно нужно учитывать ДИСКОНТИРОВАНИЕ вложенных денег в расчете на предполагаемый период окупаемости (об этом есть масса литературы и статей на нашем ресурсе WiaHome.ru), и, поверьте, вы удивитесь, но при стандартном методе подсчетов (доходы – расходы) окажется, что вы переплачиваете некую сумму денег, иными словами, цена на объект завышена и нужно требовать скидку. Почему при учете дисконтирования цена предложения должна быть ниже? Все дело в стоимости денег СЕГОДНЯ и, скажем, ЧЕРЕЗ 10 лет. И вы практически без запинки скажете: СЕГОДНЯ ДЕНЬГИ СТОЯТ ДОРОЖЕ!

 

Срок службы ТЦ.
А сколько лет он вообще ПРОСТОИТ?


Это вопрос, на который почти все не обращают внимания, выбирая тот или иной объект недвижимости. И если помещение внутри жилого дома будет работать, пока сам жилой дом не снесли, то кто скажет, сколько может проработать или ПРОСТОЯТЬ ЛЮБОЙ ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР?

За очень-очень-очень редким исключением можно сказать, что торговые центры с позиции ВРЕМЕНИ это сооружения на 20-30 лет. За указанный срок в массе своей они настолько изживают себя, что НА ИСХОДЕ ДНЕЙ уже не представляют конкуренции новым современным, удобным, комфортным, чистым и прекрасным торговым центрам, в которых хочется остаться жить, если бы не обязательства перед семьей, работой и самим собой.

Если предложение о продаже помещения внутри ТЦ поступает от объекта, который уже работает 5 или более лет, то с одной стороны, он на пике, и дела идут хорошо («нужно брать!»), но с другой – СКОЛЬКО ОН СМОЖЕТ ОСТАВАТЬСЯ НА ПИКЕ ПОПУЛЯРНОСТИ, но что важнее для нас – ДОХОДНОСТИ? Если предложение о продаже строится на основе срока окупаемости 10 и более лет, а самому ТЦ жить осталось лет 20, то может получиться так, что через 10 лет вы ТОЛЬКО ВЕРНЕТЕ СЕБЕ ПОТРАЧЕННЫЕ СРЕДСТВА, а остальные 10 лет будете довольствоваться падающим доходом, пока он не достигнет нуля.

 

ЧТО С ЭТИ ДЕЛАТЬ И КАК С ЭТИМ БЫТЬ?

 

Ответ простой: выбирайте самые успешные торговые центры, смотрите, чтобы по близости не было перспектив строительства монстров-конкурентов, учитывайте возможный срок службы и принимайте в расчет ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕГ (читайте выше).

Вы, наверняка, возмутитесь и скажете, что понятия: доходность и срок службы касаются всех объектов коммерческой недвижимости, а не только внутри ТЦ (ТРЦ).

 

Все, разумеется, так, но от кого зависит, продержится ли ваш арендатор весь оговоренный срок (а вы на основе этого срока строите свои расчеты)? От вас, как собственника крохотной доли внутри огромного торгового центра, или все-таки от управляющей компании, которая (в большинстве случаев) владеет контрольным пакетом всех нежилых помещений (достаточно 50% + 1 кв.м.)?

КТО ФАКТИЧЕСКИ УПРАВЛЯЕТ ВАШИМ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ?

 

 

 

Контроль над управлением ТЦ (ТРЦ)

Прежде чем приобрести (или посоветовать это сделать своему инвестору) какой-либо объект в каком-либо торговом центре, нужно тщательно изучить саму управляющую компанию, или того самого крупного собственника, который затевал весь проект, но потом решил реализовать часть своей недвижимости (не важно по каким соображениям, например, зафиксировать прибыль или минимизировать убытки). Понять намерения крупного владельца можно, посмотрев на те вложения, которые он произвел, вводя в эксплуатацию свой объект. Не сэкономил ли он на средствах безопасности, на вентиляции,  на комфорте посетителей, руководствуясь желанием поскорей стартануть, собрать с покупателей частей ТЦ денег, заложить свою часть в банк и объявить себя банкротом, выведя средства в оффшор?

 

Качество внутренней отделки, обустроенность парковки, комфорт в местах общего пользования, грамотная планировка, построение направления потоков покупателей, и даже высота потолков и освещенность – все это и многое, многое другое может косвенно сообщить нам о том, насколько долгосрочно сам первоначальный владелец (или управляющая компания) и серьезно относится к своему бизнесу.

И даже убедившись, что основной владелец имеет твердое намерение оставаться у руля и контролировать деятельность всего торгового центра, вы должны будете понимать, что именно от профессионализма ВЛАДЕЛЬЦА КОНТРОЛЬНОГО ПАКЕТА помещений (вернее, от его команды) будет зависеть и ваш арендный доход.

 

Покупка помещения сразу сопровождается зависимостью от работы всего торгового центра. И очень хорошо, если управляющая компания будет ПОМОГАТЬ миноритарному собственнику находить нового арендатора в случае, если прежний арендатор с проданного помещения уйдет. А если поиском нового арендатора придется заниматься ВАМ ЛИЧНО? Вы имеете достаточно опыта, знаний и желаний взяться за эту работу?

 

Представьте, что кроме крупного владельца (50%+1кв.м.) в ТЦ существует еще 50 владельцев малых помещений. В период очередного кризиса, арендаторы начинают покидать ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ, НЕ РАЗБИРАЯ, КТО У НИХ ВЛАДЕЛЕЦ. Вероятность того, что вы начнете конкурировать за одного и того же арендатора между другими такими же владельцами, как и вы очень большая. Вот почему очень важно, чтобы управляющая компания занималась не только организационными, коммунальными, рекламными и охранными вопросами, УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ОБЯЗАНА ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ВАМ НОВОГО АРЕНДАТОРА взамен ушедшего! В конце концов, от зияющих пустот внутри ТЦ страдает репутация всего ТЦ, и кто другой, как не УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ должна решать все вопросы по заселению.

 


ТРЦ "Зимняя Вишня" - зима 2017

 

Печальный опыт ТРЦ «Зимняя Вишня» (Кемерово)

 

Для тех, кто не знает (а их подавляющее большинство) торговый центр «Зимняя Вишня» с общей площадью 29000 кв.м. на момент за минуту до пожара БЫЛ САМЫМ УСПЕШНЫМ ТОРГОВЫМ ЦЕНТРОМ КЕМЕРОВО! Он смог составить конкуренцию даже самому непотопляемому крупнейшему ТЦ города – «Лапландии» (общая площадь которого 69 000 кв.м.), длительное время с момента запуска в 2007 году доминировавшему в Кемерово и собиравшему львиную долю всего потребительского трафика. Почему вдруг ТЦ «Зимняя Вишня» забрал себе первое место (ну, или поделил его с «Лапландией»)?

 

Основная проблема всех торговых центров – содержание, обслуживание и оплата коммунальных затрат с помещений общего пользования (МОП). Места общего пользования могут достигать до 40-50% от площади всего торгового центра. Распределяя затраты с этих площадей на арендаторов, фактически эти арендаторы начинают нести двойные расходы – они платят за свое помещение и за долю в МОПах. И это нормальная практика, если показатель наполненности арендаторами близок к 100%. А если меньше, причем существенно, например, в кризис? В таком случае нагрузка на имеющихся арендаторов начинает возрастать. Чтобы не потерять арендаторов, управляющая компания должна снижать арендные ставки (в ущерб своей операционной прибыли) или начать экономить на других графах в затратах (например, на качестве сервиса, освещении, вентиляции, кондиционирования…).

 

Управляющая компания в ТРЦ «Зимняя Вишня», начав активную деятельность с 2007-2008г, находилась в серьезных убытках, поскольку несла всю затратную часть самостоятельно. Решение – оставить во владении только 50% помещений + 1 кв.м. было обусловлено именно стремлением вывести ТРЦ в прибыль. Но чтобы не составлять конкуренцию собственникам продаваемых торговых площадей, управляющая компания решила оставить себе ТОЛЬКО ПЛОЩАДИ, СВЯЗАННЫЕ СО СФЕРОЙ РАЗВЛЕЧЕНИЯ. Таким образом, возник компромисс: миноритарии становились владельцами торговых площадей, а управление, развитие и сфера услуг – перешли на долю управляющей компании.

 

Мало того, основными собственниками торговых площадей становились многие компании  - арендаторы (такие, как «Пятый элемент», «Сбербанк» и другие), а также частные инвесторы, имеющие опыт в арендном бизнесе.

 

В марте 2018 года ТРЦ «Зимняя Вишня» пользовался такой популярностью, что об убыточных темных временах, казалось бы, можно было забыть. В ТРЦ был самый оборудованный фитнес – центр с бассейном для плавания, был киноцентр с тремя супер современными кинозалами, был самый популярный детский игровой центр… Средств ни что не жалели. ИНВЕСТОРЫ ВЫСТРАИВАЛИСЬ в ряд, чтобы купить какую-нибудь торговую площадь, потому что показатели доходности всех устраивали. Потенциальные НОВЫЕ Арендаторы находись в ЛИСТЕ ОЖИДАНИЯ, в надежде что кто-то освободит желаемую торговую площадь.

 

Бизнес модель была практически идеальная: МЫ РАЗВЛЕКАЕМ, ПРИВЛЕКАЕМ ТРАФИК И УПРАВЛЯЕМ – ВЫ ТОРГУЕТЕ САМИ, СДАЕТЕ В АРЕНДУ И ОПЛАЧИВАЕТЕ ВСЕ РАСХОДЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ…

 

Но мы все знаем, чем все это закончилось… Была ли виной всему взятка за неправильный ввод объекта после реконструкции, или виной всему стала не до конца продуманная планировка? Имеет ли это значение, если не сработала система пожаротушения, которую должны были проверить инспектирующие органы?

В итоге, возникает ЕЩЕ ОДНА СТОРОНА, ВЛИЯЮЩАЯ НА РАБОТУ КРУПНЫХ ОБЪЕКТОВ – ГОРОДСКИЕ ВЛАСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ КОНТРОЛЬ!

 

Если с торговым центром все в порядке, если Управляющая Компания самая надежная, если доходность предлагаемого помещения и цена вас устраивают – сможете ли вы в своем городе иметь 100% гарантию того, что ваши интересы ГОРОДСКИЕ ВЛАСТИ будут защищать, обеспечивая безопасность объектов в вашем городе?

 

И это будет третий вопрос, который вам предстоит для себя решить: ДОВЕРЯЕТЕ ЛИ ВЫ ГОРОДСКИМ ВЛАСТЯМ?

Но даже если вы все доверяете, всем довольны, и все вас устраивает, ЧТО ВАМ МЕШАЕТ ЗАСТРАХОВАТЬ ЖЕЛАЕМЫЙ ОБЪЕКТ?

 

Вы никогда не узнаете, как 5 или 10 лет назад вводился ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР в эксплуатацию, кто и кому давал взятки и закрывал на что-то глаза – это касается очень многих объектов недвижимости, ведь при решении вопросов, связанных с огромными суммами денег судьбы людей и потенциальные жертвы в расчет не берутся.

Но мы говорим О ДЕНЬГАХ, КАК ОБ ИНВЕСТИЦИЙ.

 

И ЕСЛИ СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНЬ ЧЕЛОВЕКА НЕ ВЕРНЕТ, ТО ВАШИ ЗАСТРАХОВАННЫЕ ВЛОЖЕНИЯ БУДУТ В БЕЗОПАСНОСТИ.

 

Спасение от форс-мажора

Задумайтесь: почему только кредитующие покупки БАНКИ ОБЯЗЫВАЮТ СТРАХОВАТЬ приобретаемую недвижимость, а сами российские собственники в 99% случаев это игнорируют? Риски очевидно, но не совсем понятно желание сэкономить на страховании собственных вложений. Затраты на обязательное страхование покупки (как и ставку дисконтирования) ПРОСТО НЕОБХОДИМО ВКЛЮЧАТЬ В РАСЧЕТЫ ПОКУПКИ.

Итак, перечислим все названные КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО СОБЛЮСТИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ:

а) УЧЕТ СРОКА СЛУЖБЫ И ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕГ

б) ПРОВЕРКА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

в) ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ПОКУПКИ

 

И только после всех перечисленных факторов ВАША ПОКУПКА ПОМЕЩЕНИЯ ВНУТРИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА БУДЕТ ОПРАВДАННОЙ И МЕНЕЕ РИСКОВАННОЙ с точки зрения возврата инвестиций.

 


 

 

 Читайте также:

Дома на склонах. Преимущества | Строительство недвижимости в недоступных местах
Дома на склонах. Преимущества | Строительство в недоступных местах. Мало кто знает, что основные затраты при строительстве таких домов приходятся именно на подготовительные работы, связанные с усилением фундамента от возможного сползания вниз по склону – до 60% и более от общих затрат!

 

Дом на малом участке земли - Пример визуализации - Мини Дома
Мини Дом это собственное полноценное жилье, а также объект коммерческой недвижимости, лишенные всех вышеперечисленных недостатков. Пример визуализации
 

 

Многоэтажные дома из морских контейнеров – возможно ли такое? Большой ОБЗОР
Многоэтажные дома из морских контейнеров - В реальной жизни нам чаще суждено столкнуться с малоэтажными домами и коттеджами, построенными из морских контейнеров - Недвижимость, новые грани и возможности
 

 

Чудо Парк с Каучуковыми Головами в Нормандии | Этрета, Франция
Проект российского ландшафтного архитектора Александр Гривко. Чудо Парк с Каучуковыми Головами в Нормандии | Этрета, Франция

 

Арендные Отношения, Цифровизация ,Торговая Недвижимость  - Зарубежный Опыт
Арендные отношения между владельцами торговых центров просто обязаны выйти на новый уровень взаимопонимания и сотрудничества - все они в совокупности работают на потребителя, и в конечном итоге зависят от него. Торговая Недвижимость  - Зарубежный Опыт
 

 

От Нищеты до Супербогатых | 20 млн. Американцев живут в Трейлерах | Движимая Недвижимость
🚌 По данным последней переписи населения США (2010), в мобильных домах (авто трейлеры) проживает около 20 миллионов американцев (из 329 млн. чел). Как это стало дешевым жильем выбора для такого количества людей? Недвижимость не для всех

 

100-кратное Падение Цены Hertz Corporation | Убытки Uber, Lift и каршеринга | Что дальше?
Падение Цены Hertz Corporation | Убытки Uber, Lift и каршеринга - Почему же так произошло, что компания, которой больше 100 лет, которая пережила и Великую Депрессию 1928-1933 годов, и Вторую Мировую войну, и все последующие кризисы, вдруг неожиданно объявила о своей несостоятельности?
 

 

Стрит Ритейл | Идеи для Малого Бизнеса | Уличная торговля | Коммерческая недвижимость для всех
Чем так примечательны уличные магазины? Почему мы все привыкли считать, что в категории street retail могут работать только парикмахерские, мелкие продуктовые и прочие магазинчики и, разумеется, сфера питания: кафе, бары и рестораны? А как насчет совмещения форматов, и где размещаться магазинам, ориентированным на интернет торговлю?

 

ALEJA Center -  первый торговый центр, открывшийся в условиях COVID -19 | Любляна - Словения - коммерческая недвижимость
ALEJA охватывает 32 000 квадратных метров арендуемой площади (GLA) и предлагает более 80 международных, словенских и местных магазинов, ресторанов и поставщиков услуг. Торговый центр на 100 процентов сдан в аренду
 

 

«Темные магазины» снова актуальны. «Дарксторы» | О новом-старом формате для онлайн торговли
Гибридный формат торговли: площади ТЦ могли бы заниматься арендаторами под склады, заказы на покупки совершались бы онлайн, а из ТЦ осуществлялась бы только доставка по адресатам - Дарксторы О новом-старом формате для онлайн торговли - коммерческая недвижимость
 

 

 




Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com



Ваша поддержка поможет сделать проект WIAHOME.COM лучше!
Выберите способ оплаты, укажите назначение как в примере, или просто "Помощь" и нажмите "Пожертвовать".
Будем признательны за любое Ваше участие!






Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Искитим
8-88
Профиль
Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Искитим




Поделиться

Продажа
Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [2085952-667-199]
All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики