Влияние стоимости денег на инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость | Дисконтирование


5730 9
23.02.2020


Чтобы стать успешным инвестором в коммерческую или жилую недвижимость, приносящую арендный доход, крайне важно понимание временной стоимости денег.

 

Пример. Если вам предложить, что вы выберете: 10 000 000 рублей сейчас, или 15 000 000 рублей, но через 10 лет?

 

Конечно, вы бы взяли деньги сейчас! Когда вы принимаете это решение, ваша интуиция подсказывает вам, что сегодняшняя стоимость 10 000 000 рублей стоит более 15 000 000 рублей через десять лет. Это фундаментальный принцип стоимости денег во времени. Лучше раньше.

 

Почему деньги стоят сегодня больше, чем столько же в будущем?

 

Риски

 

Ваша интуиция может сказать вам, что многое может произойти за десять лет. Из-за непредвиденных обстоятельств вы можете не получить все свои деньги или их часть. Если же вам платят сегодня, вы не рискуете получить деньги.

 

Инфляция

 

Из-за инфляции 15 000 000 рублей в будущем, вероятно, не будут стоить того, что стоит 10 000 000 рублей сегодня. Вы можете купить больше за 10 000 000 рублей сейчас, чем вы через десять лет, но за 15 000 000 рублей, потому что цены на товары и услуги, вероятнее всего, будут расти. Деньги, которые вы имеете сегодня, имеют более высокую покупательную способность.

 

Инвестиционная возможность

 

Есть много вещей, которые вы можете сделать со своими деньгами сегодня, чтобы они росли - например, инвестировать в недвижимость. Если вы ждете десять лет, чтобы получить свои деньги, вы теряете возможность инвестировать как таковую в принципе, например, по причине того, что сама конъюнктура рынка изменится.

 

Основы временной стоимости денег


Составление и дисконтирование
- это основные понятия, используемые для понимания того, как временная стоимость денег влияет на инвестиции в недвижимость.

Сложность состоит в том, чтобы выяснить, сколько инвестиций, которые вы делаете сегодня, будут стоить в будущем. Вы можете сделать единовременный платеж или серию платежей в течение определенного времени. Важным моментом является то, что ваши инвестиции растут с определенной скоростью, поскольку они приносят проценты на вложенную сумму. Вы также зарабатываете дополнительные проценты на проценты.

Дисконтирование - это определение текущей стоимости денежной суммы, которая должна быть получена в будущем, будь то в виде единовременного платежа или периодического возврата. Вы находите текущую стоимость, применяя альтернативную стоимость или ставку дисконтирования к будущей сумме.

 

 

Пять основ  подсчета временной стоимости денег


Есть пять переменных, которые нужно учитывать в каждой проблеме подсчета стоимости денег. Буква в скобках представляет символ, используемый в математических вычислениях. Иногда вы будете знать четыре из пяти компонентов, и в этом случае вы будете использовать формулу или финансовый калькулятор для определения неизвестного количества денег.

1. (n) Периоды

Периоды - это общее количество временных фаз в течение времени удержания.

2. (i) Ставка

Ставка представляет собой процент или скидку, обычно выражаемую в виде годового процента.

3. (PV) приведенная стоимость

Приведенная стоимость представляет сумму денег сегодня.

4. (PMT) Платежи

Платеж - это сумма денег, полученная или выплаченная в равной степени за каждый период. Положительные платежи - это полученные платежи, а отрицательные – потерянные платежи.

5. (FV) будущая стоимость

Будущая стоимость - это единая сумма денег, которую планируется получить или выплатить в будущем.

 

А теперь перейдем к тому, от чего зависит ценность денег в будущем.

 

 

 

 

Дисконтированный денежный поток (DCF)

 

Дисконтированный денежный поток (DCF) - это метод оценки, используемый для оценки стоимости инвестиций на основе их будущих денежных потоков. Анализ DCF помогает выяснить стоимость компании (или недвижимости, или инвестиционного проекта) сегодня на основе прогнозов того, сколько денег она заработает в будущем.

 

Анализ DCF позволяет определить текущую стоимость ожидаемых будущих денежных потоков с использованием ставки дисконтирования. Затем для оценки потенциальных инвестиций используется оценка приведенной стоимости. Если значение, рассчитанное через DCF, превышает текущую стоимость инвестиций, следует рассмотреть возможность инвестирования.

DCF рассчитывается следующим образом:

  • CF = денежный поток
  • r = ставка дисконта ( WACC )
  • DCF также известен, как модель дисконтированных денежных потоков

 

 

Как работает дисконтированный денежный поток (DCF)

 

Целью анализа DCF является оценка денег, которые инвестор получит от инвестиций, с поправкой на временную стоимость денег. Временная стоимость денег предполагает, что рубль сегодня стоит больше рубля завтра.

 

Например, при условии 5% годовых, 1,00 долл. США на сберегательном счете будет стоить 1,05 долл. США в год. Аналогичным образом, если платеж в размере 1 долл. США задерживается на год, его текущая стоимость составляет 0,95 долл. США, поскольку он не может быть зачислен на ваш сберегательный счет.

Для инвесторов анализ DCF может быть удобным инструментом, который служит способом подтверждения справедливой стоимости, опубликованной аналитиками. Это требует от вас учитывать множество факторов, которые влияют на инвестиционную покупку (проект), включая будущий рост продаж и размер прибыли. 

Вам также придется подумать о ставке дисконтирования, на которую влияют безрисковая ставка процента, стоимость капитала и потенциальные риски.

Проблема с моделью DCF заключается в выборе потоков денежных средств, которые будут дисконтироваться, когда инвестиции большие, сложные или инвестор не может получить доступ к будущим потокам денежных средств. 

Для проектов компаний: оценка частной фирмы будет в значительной степени основываться на денежных потоках, которые будут доступны новым владельцам. Анализ DCF, основанный на дивидендах, выплаченных миноритарным акционерам (которые доступны инвестору) по публично торгуемым акциям, почти всегда будет указывать на то, что акции имеют низкую стоимость.

Тем не менее, DCF может быть очень полезным для оценки отдельных инвестиций в недвижимость (как коммерческую, так и жилую) или проектов, которые инвестор или фирма могут контролировать и прогнозировать с достаточной степенью уверенности.

Анализ DCF также требует ставки дисконтирования, которая учитывает временную стоимость денег (безрисковая ставка) плюс доходность от принимаемого ими риска. В зависимости от цели инвестиций, существуют разные способы найти правильную ставку дисконтирования.

 

 

Альтернативные Инвестиции

 

Инвестор может установить ставку дисконтирования DCF равной доходности, которую он ожидает от альтернативных инвестиций с аналогичным риском (например, часто для сравнения прибегают к усредненной долгосрочной депозитной банковской ставке). 

Например, вы могли бы инвестировать 500 000 долларов (в долларах легче считать, чем в плавающих на рынке  рублях) в коммерческую недвижимость, которая, как вы ожидаете, сможет продать через 10 лет, за 750 000 долларов. В качестве альтернативы вы могли бы инвестировать (вложить) свои 500 000 долларов на некий депозитный счет,  который, как вы ожидаете, будет приносить 10% в год в течение следующих 10 лет.

Чтобы упростить пример, предположим, что вы не учитывает стоимость замещения арендной платы или налоговые эффекты между двумя инвестициями. Все, что вам нужно для анализа DCF - это ставка дисконта (10%) и будущий денежный поток (750 000 долларов) от будущей продажи вашей недвижимости. Этот анализ DCF имеет только один денежный поток, поэтому расчет будет легким.

 

Через 10 лет 500 000 долларов, размещенные на депозитном счете, с учетом процентов (10% годовых) превратились бы в 1 296 871,23 доллара.

 

В то же время покупка коммерческой недвижимости при доходе 10% годовых от аренды за 10 лет привела бы к следующим показателям:

Валовой доход от аренды составил бы 500 000 долларов (без учетов налогов и расходов на содержание объекта).

То есть, при сохранении первоначальной  стоимости покупки ваш суммарный капитал составил бы 1 000 000 долларов, а при предполагаемом росте цены до 750 000 долларов суммарный капитал мог бы приобрести значение 1 250 000 долларов.

 

Оба сценария развития будущей стоимости в сравнении с депозитным размещением делают вашу покупку бессмысленной, поскольку безрисковое (!) размещение в банке даст вам гарантированные 1 296 871,23 доллара.

 

Хотя этот пример упрощен, он должен помочь проиллюстрировать вам что и с чем можно сравнивать.

 

 

Средневзвешенная стоимость капитала (WACC)

 

Если фирма оценивает потенциальный проект (или покупку недвижимости), она может использовать  средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве ставки дисконтирования для предполагаемых будущих денежных потоков. WACC - это средняя стоимость, которую компания платит за капитал от заимствования или продажи собственного капитала.

Представьте себе компанию, которая может инвестировать 50 миллионов долларов в оборудование для проекта, который, как ожидается, будет приносить 15 миллионов долларов в год в течение 4 лет. В конце проекта использованное оборудование можно продать за 12 миллионов долларов. Если WACC компании составляет 12%, анализ DCF может быть завершен.

В этом случае компания должна инвестировать в проект, потому что анализ DCF приводит к значению, превышающему начальные инвестиции в размере 50 миллионов долларов.

 

 

Ограничения модели дисконтированных денежных потоков

 

Модель DCF является мощной, но есть ограничения, когда применяется слишком широко или с неверными предположениями. Например, безрисковая ставка изменяется со временем и может меняться в течение проекта (инвестиции)

Применение моделей DCF к сложным проектам или инвестициям, которые инвестор не может контролировать, также сложно или почти невозможно. Например, представьте себе инвестора, который хочет приобрести акции Apple Inc. (AAPL) в 2020 году и решает использовать DCF, чтобы решить, является ли текущая цена акций справедливой стоимостью (при владении акциями ближайшие 10 лет).

 

Весь прогноз рентабельности покупки акций будет основываться только на прошлых ценах и моделях, и вполне может оказаться, что в 2020 году акции Apple Inc. (AAPL) находятся на пиковом значении, а к 2030 году будут только терять в цене (хотя бы потому, что предпосылок для новых качественных прорывов компания Apple Inc. (AAPL) не показывает последние 5 лет, а конкуренция среди других производителей увеличивается).

 

Этот инвестор должен сделать несколько предположений для завершения этого анализа. Если она использует свободный денежный поток (FCF) для модели, должна ли она добавить ожидаемый темп роста? Какова правильная ставка дисконта? Существуют ли альтернативы или она должна полагаться только на предполагаемую премию за рыночный риск? Как долго она будет держать акции AAPL и какова будет их стоимость в конце этого периода? К сожалению, нет последовательных ответов на эти вопросы, и, поскольку она не может получить доступ к денежному потоку AAPL как миноритарный акционер, модель не помогает.

 

 

Сводная модель дисконтированных денежных потоков (DCF)

 

Инвесторы могут использовать концепцию приведенной стоимости денег, чтобы определить, равны ли будущие денежные потоки инвестиции или проекта стоимости первоначальной инвестиции или превышают ее. Для проведения анализа DCF инвестор должен сделать оценку будущих денежных потоков и конечной стоимости инвестиций, оборудования, недвижимости или других активов.

Инвестор также должен определить соответствующую ставку дисконтирования для модели DCF, которая будет варьироваться в зависимости от рассматриваемого проекта или инвестиции. Если инвестор не может получить доступ к будущим денежным потокам или проект очень сложный, DCF не будет иметь особой ценности, и следует использовать альтернативные модели.

 

О том:
+  почему при падении ипотечных ставок цены на недвижимость растут,
+ почему при падении банковских депозитных ставок цены на недвижимость также растут,
+ почему в развитых странах покупка недвижимости – дело долгосрочное (в расчете на 20-25 лет)
+ почему ипотечные платежи должны конкурировать с арендными
и о многом другом - расскажем вам в следующих статьях.

 

Регистрируйтесь на WiaHome.com и будьте в курсе последних публикаций.

 

Вы можете оставить свои комментарии и написать ваше мнение
(они проходят проверку и при обнаружении не нормативной  лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ):
 
 
 
 
 
Читайте также:

 

 

Как продать БЫСТРЕЕ или роль СВЕТА при подготовке недвижимости к продаже

Только специалисты по продажам (риелторы) понимают, как важно преподнести недвижимость правильно, поэтому этот материал ТОЛЬКО ДЛЯ ПРОФИ.

 

 

Китай, Ухань - как за 2 недели построили огромный госпиталь площадью 70 000 м | Коммерческая Недвижимость

Два больничных корпуса «Хошэньшань» и «Лейшеншань»  в Ухане общей площадью порядка 70 000 кв.м.,на 2600 пациентов, построены за 2 недели для лечения больных, зараженных коронавирусом. Коммерческая недвижимость во благо мира

 

 

Покупать или продавать в 2020г коммерческую недвижимость?

Прежде решиться на покупку или продажу, каждый должен определиться: для чего он хочет «вложиться» в коммерческую недвижимость? А решив продать, готов ли он дойти до конца, чтобы не потерять еще больше?

 

 

Материнский капитал и бедность – есть ли связь? Доклад Н. Зубаревич | Видео из Совета Федерации

Назначение применения материнского капитала – прямое стимулирование рождаемости. Однако, желая получить квартиру или дом, соблазн воспользоваться маткапиталом у семьи с меньшим достатком намного сильнее, нежели чем у семьи обеспеченной

 

 

 

Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24г? Куда катится рынок?

Рынок коммерческой недвижимости трансформируется также, как и изменяется сама экономика. Макро причины, а также внутренние факторы влияют на приоритеты инвесторов, рынок аренды, объекты продаж. Что нас может ждать в 2020г? Куда катится рынок?

 

 

Как из ничего в Китае снова сотворили Чудо! Шанхай, Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд, Страна чудес на 5 звезд

Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд - подземный или подводный отель из карьера. В мае 2018г в Шанхае (Китай) был построен новый пятизвёздочный отель Wonderland - Intercontinental, Shanghai, а в ноябре 2018г гостиница встретила своих первых гостей.

 

 




    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Роман Афанасьев - Эксперт в коммерческой недвижимости

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2006г.
Адрес: Россия, Кемерово
7-923-567-39-00
Профиль
Роман Афанасьев - Эксперт в коммерческой недвижимости

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2006г.
Проф. рейтинг: 4.00
Адрес: Россия, Кемерово







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики