Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы
УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ ЛИЧНЫЙ КАПИТАЛ
Есть люди, которые как никто иной знают местные рынки недвижимости и «кожей чувствуют», что следует покупать, а что обходить стороной. Они всегда в поиске лучшей инвестиции (не важно - будь то квартира, помещение или жилой дом), они всегда готовы купить подходящие варианты, а позже без раздумий продают их по выгодным для себя ценам. Часто ими становятся профессиональные строители, а не редко и бывшие риелторы (и это их прекрасный эволюционный путь развития, не вечно же продавать чужие объекты, зная рынок от и до!). В цивилизованном мире таких людей называют ФЛИППЕРАМИ. В русскоязычном мире порой они и сами не подозревают, что являются флипперами, и скажи им, что они флипперы – не дай Бог обидятся (слово-то чуждое и незнакомое). Кто же такие флипперы?
Сегодня, наверно, уже всем (то есть жителям практически стран и даже тем, кто живет в глиняных лачугах) понятно, что недвижимость – вот верный путь к богатству. Если вы считаете, что так думают не все, то спросите любого человека из вашего ближайшего окружения – он (она) вначале назовут недвижимость в виде гарантированного способа для сохранения (и увеличения!) капитала и уже потом начнут добавлять банковские депозиты, развитие бизнеса и даже инвестиции в собственное образование. И если почти 100% людей уверены, что деньги на недвижимости делаются #самипосебе (#легкиеденьги), то все эти граждане глубоко заблуждаются, ибо, когда рынок растет, то и цена на их квартиру растет (сама по себе), а когда рынок падает (#будьонпроклят!), то и цена на их квартиру стремительно катится вниз.
Но! Есть люди, которые делают деньги на недвижимости в независимости от того, «медвежий» рынок или «бычий», потому что сами они суперпрофессионалы (медведобыки), и для них важнее всего делать деньги на недвижимости, потому что это приносит им хлеб с икрой, и поэтому относятся они к своей работе очень-очень-очень серьезно.
Речь пойдет о флипперах (термин, пришедший из англ. и буквально означающий «перевертывающие»), то есть о людях, все свое время посвящающих поиску подходящего объекта недвижимости, который потом приобретают, приводят в порядок (и это нужно отметить), а затем продают с маржой 25-30% (причем желательно в кратчайшие сроки).
Наверняка, почти каждый из вас, например, продавая свой автомобиль, скажем за 1 млн. единиц, получал такое предложение: «А за пятихатку отдашь?». К людям, выплывающим из ниоткуда и кидающим подобные реплики (часто анонимные), даже прицепился специальный термин – перекупы. В недвижимости перекупы также имеются. И на первый взгляд между флипперами и перекупами нет никакой разницы. Но, во-первых, цель перекупов отжать цену и купить что-то по минимуму, чтобы потом просто перепродать, во-вторых, перекупы не приводят недвижимость (или авто) в порядок, не заселяют арендаторов (подготовив для них комфортные условия), не приводят в порядок документы, перекупы вообще ничего не делают (потому они и перекупы), поэтому на практике общаться с ними крайне не приятно – ведь их цель просто на вас надавить и «отжать» объект.
Маржа же флипперов заключается в их так называемой торговой надбавке (кстати, флипперы есть и на рынке техники и прочих товаров, на автомобильном рынке, на финансовом рынке и даже на рынке ценных бумаг), и эту торговую надбавку они зарабатывают за счет своего опыта, знания рынка, собственного или привлеченного капитала, а также за счет навыков ремонтных работ (или привлечения специалистов).
ПОПУЛЯРНОСТЬ ДАННОГО БИЗНЕСА
Покупка и продажа квартир с целью заработка давно практикуется на территории многих стран постсоветского пространства. В США же данный вид деятельности не менее популярен – от них-то и пришел термин ФЛИППИНГ, но в отличие от русскоязычных флипперов, которые выбирают квартиры, американцы больше специализируются на покупке домов (по данным портала Zillow.com на рынке США присутствует порядка 130-150 млн. частных домов).
И если на территории ПостСовка перепродажа квартир, домов и помещений является зачастую основным видом деятельности, то в США это скорее дополнительный заработок, которому уделяют время после работы и в выходные дни, хотя после очередного бума на рынке недвижимости 2020г (связанного с пандемией), все больше американцев бросают основную работу, живут на пособия и начинают флипповать (не всегда успешно, но популярность данного бизнеса растет).
Рынок недвижимости в США то растет, то падает – как и во всех странах. Долгое время после ипотечного кризиса 2007-2008 годов многие люди боялись вкладываться в недвижимость, полагаясь только на рост цен (который мог еще и не произойти). Зачастую, когда американец покупает квартиру или дом для дальнейшей перепродажи, то за время которое он тратит на ремонт, стоимость недвижимости вырастает на 2–3% (особенно если ремонт делаешь сам и по выходным). И если купить дом или квартиру в хорошем жилом состояние, то спустя полгода-год на ней уже можно заработать без дополнительных вложений. Из-за «легкости» заработка, рынок в США перенасыщен не только флипперами, но и дилетантами, поэтому найти подходящий для инвестиций объект недвижимости становится довольно сложно.
А тут еще и Zillow.com начал массово скупать дешевые объекты недвижимости для дальнейшем перепродажи.
Рынок недвижимости в России тоже растет, причем за первую половину 2021 года этот рост (по разным оценкам), с поправкой на инфляцию (то есть за вычетом инфляции), составил от 5 до 7%. В 2020 году скачок цен на квартиры в России был еще больше, но рост был связан не столько с ростом уровня доходов населения, а сколько с искусственным стимулированием покупательской активности со стороны самого государства, выдающего различные социальные льготы, программы ипотечного кредитования и материнский капитал уже после рождения первого ребенка. Поэтому рост цен в России это не столько рост, сколько иллюзия роста, поскольку как только стимулирование прекратится – цены неминуемо покатятся вниз.
ФЛИППИНГ НА НОВОСТРОЙКАХ?
Последнее десятилетие в России стал набирать обороты флиппинг (говоря международными терминами) на строящихся объектах недвижимости, хотя еще несколько лет назад на этом можно было не только неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована, но и потерять все деньги, вложившись в недостроенный котлован.
После новшества с гарантиями достройки объекта, рисков стало меньше, но и прибыли тоже. Разница в ценах между вложением на моменте котлована и готовой квартирой значительно сократилась, а, значит, данная ниша бизнеса так или иначе со временем потеряет перспективу – главная из причин потери привлекательности которой это прекращение стимулирования новостроек со стороны государства.
Другое дело вторичный рынок. Всегда можно найти тех, кто получил в наследство «убитую» квартиру и не готов в нее вкладываться.
«БАБУШКИН РЕМОНТ»
Проблемные или «убитые» квартиры (так называемые квартиры с «бабушкиным» ремонтом) можно купить со скидкой. Сделать в них ремонт и продать с неплохой выгодой, главное – уметь ориентироваться на рынке и не покупать тупиковые варианты. Квартиры после «бабушек» как правило требуют очень тщательного осмотра и кропотливого подсчёта затрат на предстоящий ремонт, чтобы не получилось так, квартира после ремонта стоит дороже, чем средняя цена по рынку в данной локации. Тогда продажа может обернуться, как говорит Д.А. Медведев «отрицательной маржой» (что тоже не плохо, если у вас денег куры не клюют и переделки квартирного хлама это ваше хобби).
Второй вариант - квартиры в нормальном состояние, хозяевам которых срочно нужны деньги (например, квартира в ипотеке, а платить нечем, или срочно нужно переезжать, или владелец нашел клад и теперь ему не зачем экономить, и он готов продать квартиру быстро первому встречному). Скидка на такую недвижимость может составить около 10%. Дальнейшие вложения зачастую оказываются минимальными - косметический ремонт, обновление техники и мебели. Дальше делаются хорошие фотографии, и квартиру можно выставлять на продажу.
Флиппинг в России удобен и для продавцов недвижимости. ПЕРЕКУПЫ стараются сильно сбить цену, а через агрегаторы (тот же Авито) квартиру можно продавать слишком долго. Поэтому гораздо выгоднее найти флиппера, который готов купить квартиру по цене чуть ниже рыночной. Только часто флипперы в России даже не догадываются, что они являются флипперами и чаще называют себя инвесторами или девелоперами.
Флипперы делятся на две категории – те, кто работает на свои деньги и те кто сотрудничает с крупными инвесторами. Инвесторам такие вложения удобны. За короткий период времени (от 1 до 4 месяцев) они получают процент выше банковского.
С домами расклад немного другой. Флипперы с опытом берутся за объект если его цена составляет 70% от его реальной стоимость после затрат на ремонт. И перед покупкой дома для флиппинга лучше пересмотреть опыт американцев. Благо на Ютьюбе роликов (в том числе русскоязычных) плодится очень много, и среди них не мало полезных. Ютьюб вообще можно назвать Университетом Будущего, но эта тема не для данной статьи.
Всегда необходимо помнить, что как бы вам не понравился объект, необходимо подходить к нему с холодной головой и точным расчетом затрат. И не спрашивайте своих друзей или знакомых, стоит вам покупать тот или иной объект (квартиру, дом или нежилое помещение), даже если цена супер привлекательная. В лучшем случае друзья скажут «сам решай», в худшем – «покупай, ведь цена бросовая» - только потом кашу расхлёбывать будете вы сами. В таком случае лучше опросить риелторов, которые давно работают в данном районе и из совокупности мнений родятся выводы.
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ, ПРИМЕРЫ:
Евгений Горб, флиппер из России
Четыре года я зарабатываю на перепродаже квартир, получая с этого до 60% годовых после вычета всех налогов.
Все началось с однокомнатной квартиры, которую моя супруга, риелтор с 10 летним стажем, попросила помочь продать. Квартира была однокомнатной и находилась в плачевном состояние. попытки продать квартиру в без ремонта и с горами мусора не увенчались успехом, поэтому было решено сделать в ней ремонт.
Очистка квартира от мусора и старого хлама, а также капитальный ремонт помещения обошлись нам в 600 тыс. рублей.
В результате купленная за 6 млн. рублей квартира была продана за 8.5 млн. рублей. Чистая прибыль составила 1.9 млн. рублей.
Я оценил перспективы данного вида заработка и первое время старался совместить его с основной работой - службой в армии. Но 2 года назад я уволился, чтобы полноценно заниматься флиппингом. За все время своей деятельности я продал 12 объектов, в 9 из которых был сделан капитальный ремонт и в 3 косметический.
Средний период от покупки квартиры до ее продажи - 3 месяца.
Заработок бывает разным, но он всегда есть. Это покрывает затраты на максимальный пакет в приложение Flipio, который анализирует рынок и подбирает недооцененные квартиры, рассчитывая их потенциал.
Мы покупаем квартиры в любом состояние, главное чтобы у объекта был потенциал. Рассматривая варианты, мы анализируем аналогичные квартиры в данном районе с хорошим ремонтом и смотрим разницу в цене, зная приблизительные затраты на ремонт.
Бывают квартиры с заведомо плохим потенциалом, при выборе которых складываются несколько негативных факторов, от таких вариантов мы отказываемся сразу.
Пакет документов, которые мы запрашиваем у собственников, ничем не отличается от того, который запрашивают любые риэлторские конторы.
Ремонт, который мы делаем, зависит от потенциального покупателя квартиры. Но всегда он выполнен в спокойных тонах без ярких, креативных решений. С максимально удобным использованием пространства. Кухня обязательно оборудуется техникой. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню.
Петр Емельянов, риелтор из Беларуси
Покупка неликвидных из-за плохого состояния квартир, выгодный заработок. Главное, грамотно выстроить весь бизнес процесс.
Каждая сделка с квартирами из серии «бабушатник», уникальна как по затратам, так и по конечному заработку. Но есть фишки, которые всегда работают. Например, во время поиска квартир, не стоит отказываться от услуг риэлторских агентств, у них всегда есть убитые квартиры, которые обычные покупатели обходят стороной. Но, имея хорошую команду мастеров и возможность покупать стройматериалы по оптовым ценам, можно браться за квартиру даже в самом ужасном состояние.
Мы не просто делаем комфортный ремонт, мы обустраиваем квартиру опираясь на систему home staging (с англ. - домашняя постановка). Закупаем необходимую мебель и технику, вешаем шторы и картины. А приходящим покупателям предлагаем тапочки вместо бахил. Это дает возможность сразу погрузиться в атмосферу домашнего уюта и тепла.
Некоторые квартиры «зависают» у риелторов на долгие месяцы, а мы их ремонтируем и быстро продаем. Например, недавно была куплена 2х комнатная квартира на 4 этаже хрущевки, в которой установлены пластиковые окна и железная дверь. Стоимость объекта 46 тыс. долларов. Ремонт был сделан за 2 недели и обошелся в 3.5 тыс. долларов. Но это при условия доступа к оптовым ценам на стройматериалы. Обычному человеку аналогичный ремонт обойдется на 30% дороже. Можно сделать ремонт и дороже, с дизайнерскими ухищрениями, но тогда покупателя придется искать дольше, т.к. у всех свое видение стиля. После любого ремонта, квартира переходит в другой ценовой сегмент.
Для придания квартире уюта, в нее завезли мебель и технику, сделали фото и выставили на продажу. Покупатель нашелся в первый же день. Выгода с продажи квартиры составила 5 тыс. долларов.
После заключения сделки из квартиры вывозятся - мебель, шторы, картины и т.д, те самые атрибуты уюта. Но по договоренности с покупателем мы можем все оставить за дополнительную плату (по себестоимости). Обычно такие запросы поступают от тех, кто покупает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду.
Квартиры покупаются на деньги инвесторов. Для их спокойствия и по их желанию, объект недвижимости может быть оформлен на них же. За свое участие в сделке они получают 10% от прибыли.
Что касается наценки на квартиру после ремонта, она не должна быть космической. Наше цель - быстрая продажа. А чем выше цена, тем дольше искать клиента. Поэтому мы ставим цену так, чтобы квартира вышла в другой ценовой сегмент и при этом была в нем доступной.
Аманда и Алан, флипперы из США
Мы занимаемся флиппингом в свободное от работы врем. Ремонт делаем самостоятельно, благодаря чему бизнес приносит неплохой доход. Но бывают случаи, когда проект выбивает из колеи как финансово, так и эмоционально.
Дом купленный в престижном районе, 30 лет сдавался одному человеку, и за это время сильно обветшал и был забит различным хламом. Перед покупкой, цена на недвижимость, расположенная на 1400 акрах земли, упала на 30 тыс. долларов, да еще и владелец согласился заменить крышу. Но это не насторожило флипперов, и они заключили сделку.
Свой промах они поняли когда стали выносить хлам из дома. Каждый день, убирая мусор они находили все новые и новые проблемы, и в результате, стоимость ремонта увеличилась в несколько раз.
Они уже были в отчаянии, когда попали на тематическую встречу флипперов и риелторов. Все в один голос советовали избавиться от дома, не заканчивая начатый ремонт. Но ребята не сдались и за 4.5 месяца сделали капитальный ремонт дома.
На свое удивление, они смогли продать недвижимость с привычной рентабельностью 40% от стартовых инвестиций. Стоит отметить, что они не давали объявления в тематические группы. Дом продался благодаря сарафанному радио первым же клиентам.
Но Аманда и Алан сделали для себя определенные выводы - не покупать дома после неожиданно резкого падения цены, внимательно осматривать все помещения и обязательно посещать тематические встречи, они придают уверенности и опыта.
ЕЩЕ РАЗ О ФЛИППИНГЕ В США
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
В США миллениалы часто свой первый значительный капитал — до $300 тыс. — делают именно с помощью флиппинга. Там эта стратегия работает, потому что рынок недвижимости постоянно растет с 2008 года. Поэтому за те полгода, которые требуются на ремонт и поиск покупателя, стоимость дома может вырасти на 2–3%, а спрос на недвижимость во многих районах сильный и стабильный.
При этом рынок суперконкурентный: поскольку миллионы людей занимаются флиппингом, найти действительно выгодную сделку очень непросто. Так что за хорошие сделки идет настоящая борьба, особенно в крупных популярных городах — Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско. В этих городах даже проводят специальные мероприятия, на которых рассказывают об основах этого бизнеса — они платные, вход стоит порядка $100, на них собирается в среднем по 50–100 человек по три-четыре раза в неделю в каждом городе.
ПЕРСПЕКТИВЫ ФЛИППИНГА – ЦИФРЫ
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 20–30% или ищут квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%.
Более-менее приличную квартиру можно купить за наличку или в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России и других странах ПостСовка, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться.
ФЛИППИНГ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Выше мы довольно подробно говорили либо об инвестициях в квартиры, либо в дома (как это делается в США).
Но можно ли также успешно инвестировать в коммерческую недвижимость (например, в офисы или торговые площади), и велика ли вероятность риска остаться без прибыли?
Главная проблема в недооценке трудностей, связанных с покупкой коммерческой недвижимости. Ведь многие участники рынка полагают, что могут заниматься недвижимостью «в свободное от основной работы время». Из этого вытекают кошмарные просчеты и провалы в инвестициях. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости нельзя назвать массовым, а значит, и будущих покупателей вашего переделанного объекта, возможно, ждать придется очень долго. Хотя бы по той причине, что ваш объект доступен для покупке лишь ограниченному числу игроков, у которых в отличие от вас горизонт покупок не ограничивается только вашим объектом, а может уходить далеко за пределы вашего родного города или даже страны.
Основы, которые нужно запомнить (а некоторым гражданам выучить наизусть или даже сделать у себя тату, прежде чем становиться флиппером в коммерческую недвижимость):
ПРАВИЛА:
Флиппинг - это такой же бизнес, как и любой другой: для достижения успеха требуются знания, планирование и смекалка.
Распространенные ошибки начинающих инвесторов в недвижимость - это недооценка времени или денег, которые потребуются для реализации проекта.
Еще одна ошибка домашних флипперов - переоценка своих навыков и знаний.
Терпение и здравый смысл особенно важны в бизнесе, основанном на сроках, таком как инвестирование в коммерческую недвижимость.
КОГДА НАЧАТЬ?
Первый и лучший совет - ограничить финансовые риски и максимально увеличить потенциальную доходность. Проще говоря, не платите слишком много за объект (не зная, сколько он стоит и может стоить после ремонта), и убедитесь, что вы также знаете, сколько будет стоить необходимый ремонт или модернизация, прежде чем что-то покупать. Имея эту информацию, вы сможете определить идеальную цену покупки. Не верьте на слова и лучше загляните во все щели, обследуя будущею покупку.
Правило 70% гласит, что инвестор должен стремиться платить не более 70-75% от стоимости после ремонта собственности за вычетом необходимого ремонта.
Как и любой другой малый бизнес, это предприятие потребует времени и денег, планирования и терпения, навыков и усилий. Скорее всего, это окажется сложнее и дороже, чем вы могли себе представить. Если вы отнесетесь к этому несерьезно, на свой страх и риск, вы можете оказаться в ночлежке (которых в России почти нет, а значит, жить придется на улице).
ОПТОВЫЕ ФЛИППЕРЫ
Если вам не надоело читать, и интерес к флиппингу еще не пропал, то вам также следует знать, что существуют еще и оптовые флипперы.
Оптовики получают прибыль, подписывая контракт на покупку недвижимости у продавца, а затем заключая соглашение с третьей стороной о продаже своей роли Покупателя в контракте конечному покупателю.
То есть, оптовики имеют возможность переуступить объект недвижимости тому инвестору, который предложит цену выше.
Все права на первоначальный договор купли-продажи переходят к новому покупателю, и новый покупатель платит «комиссию за переуступку» оптовику, чтобы получить все права на покупку недвижимости по первоначальной покупной цене. Первоначальный договор купли-продажи обычно имеет «период проверки», который позволяет первоначальному покупателю отказаться от договора и не закрыть его, если они не найдут покупателя, которому можно уступить договор. Многие оптовые торговцы не намерены фактически покупать недвижимость и просто используют оптовую продажу как инструмент для поиска недвижимости для других инвесторов.
Во многих случаях, если другой покупатель не найден до окончания периода проверки, оптовый торговец отменяет первоначальный договор купли-продажи (посредством пункта об отмене) и возвращает залог. Для оптовой торговли требуется небольшое количество денег или их отсутствие на условном депонировании, и в большинстве случаев оптовый торговец никогда не намеревается фактически покупать недвижимость. Практика оптовой продажи часто рекламируется как «Без денег и без риска» многими коучинговыми компаниями и рекламными роликами по недвижимости, поскольку фактический депозит может составлять всего 10 000 рублей, и часто даже депозит может быть возвращен, если оптовый торговец аннулирует контракт до конца периода проверки.
Некоторые люди считают, что оптовая торговля - это мошенническое введение в заблуждение, поскольку оптовый торговец на самом деле не намеревается закрывать собственность самостоятельно. Однако, например, в Соединенных Штатах оптовая торговля является совершенно законной, и большинство договоров с недвижимостью предоставляют покупателю период проверки и любую сумму депозита, на которую соглашаются покупатель и продавец. Оптовая продажа недвижимости ничем не отличается от оптовой продажи в любой другой отрасли.
В успешной сделке продавец часто не подозревает, что первоначальный покупатель не покупает недвижимость. В некоторых случаях оптовые торговцы фактически покупают недвижимость за наличные, а затем перепродают ее конечному покупателю при повторном закрытии сделки. Эта практика считается более затратной, поскольку покупатель оплачивает заключительные расходы по покупке недвижимости и ее перепродаже. Однако многие люди считают двойное закрытие более этичным. В случаях, когда перепродажа приносит значительную прибыль, оптовику часто имеет смысл оплатить две затраты на закрытие (двойное закрытие), чтобы не требовать от покупателя большой комиссии за уступку.
ФЛИППЕР - ОПТОВИК ПРОТИВ ПОКУПАТЕЛЯ «ЗА НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ»
Оптовый торговец недвижимостью продает договор купли-продажи третьему лицу. Поэтому оптовый торговец не покупает недвижимость. Это не следует путать с покупателем объекта недвижимости за деньги, несмотря на то, что процессы очень похожи. Покупатель квартиры за наличные подпишет договор купли-продажи сам и закроет сделку по недвижимости. Покупатели квартиры или дома за наличные покупают недвижимость для себя.
Покупатели квартир и домов за наличные подписывают контракты на покупку домов и закрывают их. Оптовики подписывают контракты на покупку объекта недвижимости, переуступают контракт другим (третьим) лицам и поэтому не покупают объекты сами.
МНОГОКРАТНЫЙ ОПТОВЫЙ ФЛИППИНГ
Нередко собственность переуступается несколько раз, а несколько оптовых продавцов зарабатывают деньги на сделке от продавца к конечному покупателю. Первоначальный оптовый торговец заключает контракт на покупку недвижимости, а затем передает или продает свои права на этот контракт другому инвестору. Затем этот инвестор передает свои права на указанный контракт третьему инвестору и так далее. Во многих случаях оптовые торговцы работают вместе, гарантируя, что все стороны получат оплату по сделке.
Эта практика часто осуждается в сообществе риэлторов, поскольку кажется неэтичной или незаконной. И даже многие застройщики в России имеют «черные книжки», в которых указаны «шахматки» по новостройках, в графах которых фамилии покупателей перечеркиваются, стираются и переписываются множество раз, проводя внутри компании переуступки прав на те или иные объекты (часто таким образом инвесторы уходят от налогообложения.
На практике нет ничего противозаконного в оптовой продаже или передаче прав по договору купли-продажи, даже если это происходит несколько раз. Важно понимать, что причина, по которой существует возможность оптовой продажи, заключается в том, что первоначальный продавец продает недвижимость по значительно меньшей рыночной стоимости.
Не редко это происходит, когда либо собственность, либо продавец терпят бедствие. Примерами бедствия может быть имущество, поврежденное пожаром, наводнением, ураганом, или домовладелец, которому грозит потеря права выкупа, который вот-вот потеряет свою квартиру, помещение или дом и продает объект недвижимости по значительно меньшей рыночной стоимости.
Практика покупки недвижимости по цене значительно ниже рыночной называется инвестированием в проблемную недвижимость или оптовым инвестированием в недвижимость, отсюда и термин «оптовый торговец».
ЗНАЧЕНИЕ ФЛИППИНГА ДЛЯ СОСЕДЕЙ
После ремонта сама квартира или дом будут более в лучшем состоянии и прослужит дольше, чем ранее, и их можно будет продать по более высокой цене. Флиппер получит свою прибыль, а покупатель объект по нормальной цене и в хорошем состоянии.
Однако и Соседи также могут получить свою выгоду, ведь если рядом вместо бомжатника или алкоголичного притона появится приличное жилье, то и привлекательность их недвижимости также может возрасти, что повысит стоимость недвижимости соседей. Поэтому флипперы это добро, а перекупы – зло.
Источники для переваривания информации:
WiaHome.com, investopedia.com, Wikipedia.org, f.partnerkin.com, rbc.ru.
Читайте также:
Сборные стены из железобетона для высотных зданий - опыт из Великобритании
Если строительство ведется долго, то на первое место выступает стоимость привлеченных (инвестиционных) денежных средств #коммерческая недвижимость #строительство домов
Рынок аренды в России – взламываем аналитику от Forbes! - 07.06.2021
Многие авторы, пишущие статьи на темы: «аналитика рынка недвижимости», «рынок аренды квартир» и прочие, зачастую сами вообще далеки от понимания рынка, и вся их аналитика сводится к КАЛЬКУЛЯТОРУ
Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия
Все эти льготные программы больше напоминают финансовые пирамиды - Выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования. Аналитика рынка недвижимости. Июнь 2021г
Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)
Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости
Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
Чем рискует банк при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры? Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Перевод квартиры в нежилой фонд после 2019 г – Условия, порядок, требования – Полный список
Вопрос перевода в нежилой фонд обычной квартиры, находящейся на первом этаже стоит тем острее, чем дороже и более востребована коммерческая недвижимость в каждом конкретном городе и каждом конкретном районе.
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький участок земли Нью-Йорка выставлен на продажу
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький объект коммерческой недвижимости Нью-Йорка выставлен на продажу. Треугольник Гесса это крошечный земельный участок в центре Нью-Йорка, символ свободы и неповиновения всех нью-йоркцев
Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Пустующие Торговые Центры и Появление «Темных Магазинов», уменьшение арендных офисных площадей, работа на удаленке... Что готовит 2021 год? Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Тенденции - Как менялся частный (малый) бизнес - СТРИТ-РИТЕЙЛ, 2010 - 2020, коммерческая недвижимость
Немного АНАЛИТИКИ: Как менялся частный (малый) бизнес, которые мы привычно относим к категории СТРИТ-РИТЕЙЛ. Коммерческая недвижимость
.jpg "Бесплатное размещение вашей недвижимости на WiaHome.com")
Ситуация на рынке офисной коммерческой недвижимости в городах РФ до 500-700 тысяч человек
Рынок аренды просел, рынок продажи коммерческой недвижимости также ползет вниз. Снижение спроса заставляет цены снижаться. Ситуация на рынке офисной недвижимости в городах России с численностью до 500-700 тысяч человек
Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м. на Окраине - Что лучше купить?
В этой статье мы решили привести мнения «ЗА» оба типа предложения, а вам предстоит решить, что же вам более подходит: Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м. на Окраине
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |