Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия


1404 1
04.06.2021


Продажи растут! Не отпет еще Ковид-19, но уже повсюду ликование и подведение итогов роста экономики. По разным подсчетам рост цен на жилую недвижимость в разных регионах РФ за последние полгода (осень 2020-весна 2021) составил 30-35%. Ставки по ипотеке («льготная ипотека») находятся на историческом минимуме. Застройщики ликуют – ведь 80% из общего количества предложения со сроками сдачи 2023-2024 выгребли за считанные месяцы конца 2020 – начала 2021. Росреестр одного только Санкт-Петербурга по итогам первого квартала 2021 отчитался о том, что рост продаж по ипотеке вырос на 150% по отношению к прошлому году (Fontanka.ru). Экономисты и аналитики  ведущих изданий говорят о: «настоящем стимуле для экономики», «экономика ожила после Ковида», «мы увидели бум спроса, выросший в 3,5 раза», «рынок недвижимости бьет рекорды!».

 

Но у кого продажи растут, а у кого падают. Так по информации от компании «ЭкспоТрейд – Коммерческая недвижимость» в апреле - мае 2021 по причине необоснованного роста цен со стороны владельцев помещений было отменено несколько подготовленных сделок. Владельцы, таким образом, не продав объекты, виртуально зафиксировали прибыли, оставшись при этом еще и со своей недвижимостью (WiaHome.com).

 


(фото из открытых источников)

 

Из разговора с одним из собственников коммерческой недвижимости в мае 2021г:

 

Агент: Вы говорили, что готовы продать свое помещение вместе со всем оборудованием под деятельность кафе за 150 млн. рублей. У нас есть покупатель. Исходя из потенциальной доходности вашего объекта, он готов заплатить вам 120 млн. рублей. Ранее вы подтверждали, что готовы идти на торг, вплоть до 100 млн. рублей, причем вся стоимость оборудования включалась в итоговую цену. Что вы скажете сейчас?

 

Продавец: Ну, исходя из того, что все растет в цене, сейчас мне бы хотелось получить 190 млн. рублей.

 

Агент: Да, но такую цену сложно объяснить покупателю, ведь все его представления о доходности при новой цене рушатся, и помещение становится на грани убыточности. К тому же арендаторы стали платить меньше по причине падения посещаемости, а для того, чтобы поменять арендатора на другого не из общепита, придется идти на дополнительные затраты, связанные с переустройством.

 

Продавец: Не знаю. Все поднимают цены. [Пауза] Я бы хотел получить 190 000 000 рублей, и еще 25 000 000 дополнительно за все оборудование кафе. [У Агента на лице недоумение, уже готов ответ «но ведь льготная ипотека не касается коммерческой недвижимости»… МолчаниеПауза… За 5 минут разговора Продавец «заработал» 40 млн. рублей… Занавес]

 

Ситуация вполне типичная, когда участникам рынка не понятно: будет ли рост цен продолжаться, или уже пора «срывать банк» и бежать с деньгами без оглядки.

Думаете, только правительство РФ решило простимулировать покупательскую активность после спада  и застоя 2020г, связанного с Ковид-19?

 


(Новый район в Северном Рейне-Вестфалии,Фото: Оливер Берг)

 

По данным издания Spiegel за апрель 2021г : «В 2020 году количество объектов недвижимости, выставленных на продажу в Германии, уменьшилось. Согласно оценке агентства недвижимости Homeday, на продажу выставлено всего 508 673 квартиры и дома, что на 73 000 меньше, чем в предыдущем году. В 2018 году на рынке оставалось около 530 тысяч объектов.

 

В абсолютном выражении больше всех проиграли Северный Рейн-Вестфалия, Бавария и Гессен. В Берлине же предложение увеличилось по сравнению с прошлым годом - почти на 4000 рекламных объявлений. По словам основателя Homeday Штеффена Викера, общее сокращение рынка контрастирует с высоким спросом: «Становится все труднее что-то найти, и цены растут». Портал использовал данные из более чем 400 источников для анализа.»

 

Рост цен и резкое сокращение предложений на рынке в связи с увеличенным спросом на покупку жилья связан как раз со сниженными процентными ставками по ипотеке, как на готовую, так и на строящуюся жилую недвижимость.

 


(Фото из открытых источников)

В США (данные на май 2021г, источники: Zillow.com, ramseysolutions.com) наблюдается настоящий всплеск покупательской активности, начавшийся еще осенью 2020г.  К концу 2020 года гуру недвижимости прогнозировали, что низкие ставки по ипотечным кредитам (менее 3%, фиксированные на 30лет!) приведут к буму на рынке недвижимости.
Что мы видим за период с янв. по март  2021 (по отношению к данным за этот же период 2020г):
+Рост продаж готовых домов +12% ,
+
Hост продаж новостроек + 37%,
+ Итоговый рост цен +16%.

Практически во всех Штатах рост продаж наблюдается либо высокий, либо очень высокий, при этом срок реализации сократился чуть ли не вдвое – покупатели выметают жилье, боясь завтрашнего удорожания.

Растут ли при этом доходы населения? Нет.
Сокращается ли резко безработица? Нет, напротив, из-за Ковида велика вероятность новых увольнений.

 

 


(Сан-Франциско, фото из открытых источников)

 

Так откуда рост покупательской активности?  


Ответ: Весь этот рост цен – результат прямой стимуляции спроса правительствами разных стран.

В США сменился президент, в Германии закончилась эпоха Ангелы Меркель, в России грядут новые парламентские выборы.

«Людям нужен позитив» - так считают, или хотят, чтобы мы так думали, главы многих стран мира.

Экономики стран в застое. «Нет времени на раскачку» -  теперь уже лозунг для множества стран. Нужно что-то делать. Нужен гормон роста экономики! Но что именно следует предпринять?

Ответ: Ипотека – вот  спасение человечества! Людям нужны «подарки», они это заслужили, пережив Ковид!

 

Народу нужно увидеть, что о них есть кому позаботиться, народу нужен позитивный стимул для покупок самого дорогого, о чем можно только мечтать, а всей экономике необходимо ускорение круговорота капитала. Так мыслят практически все эксперты, видя в росте продаж квартир, домов и прочих сооружений из бетона и кирпича «благо для экономики», и не важно, что при этом больше политики, чем реальной заботы о населении, а сам рост цен сопровождается с ростом инфляции на все категории товаров (включая продукты питания, энергоресурсы, а также строительные материалы, бетон и металлопрокат).

 

Для того, чтобы убедиться, что от льготной ипотеки выигрывают только застройщики (львиная доля всех продаж – данные Росреестра за 2021г) и успевшие продать свою недвижимость частные владельцы, достаточно воспользоваться самым примитивным ипотечным калькулятором.

Итак, фиксируем рост цен 35% за прошедший год, получаем:

1.     Летом 2020г вы могли бы купить квартиру за 10 000 000р по ипотеке 9,5% годовых, взнос 2 млн. р., срок 20 лет.
Размер ежемесячной выплаты составил бы 74 750рублей.

2.     Летом 2021г цена этой же квартиры составила 13 500 000р, ипотека 4,5% годовых (ставки по акциям на первые 2 года под 1,7% мы не принимаем во внимание), взнос 2 млн. р., срок 20 лет. Размер ежемесячной выплаты составил бы 72 755 рублей.

 

Так в чем же выгода потребителей? Как был платеж за 70 000рублей, таким и останется, он не упал до 50 000 рублей, ведь цена подросла.

Разница между ежемесячными выплатами при увеличенных ценах и сниженных ставках по ипотеке не столь существенная, как и сумма всех выплат по кредиту за 20 лет также мало отличается: 19 896 920 рублей  за кредит, оформленный в 2020г, и 19 461 123 рубля – за кредит 2021г.

И так происходит по всему миру, там, где ставки по ипотеке резко упали – потребители в конечном итоге практически ничего не выигрывают, покупая подорожавшую недвижимость по низким ставкам ипотеки (не путаем с теми странами, где ставки уже были низкими – там и цены на недвижимость заоблачные).

 

 

 
(Берлин - фото из открытых источников)

Что произойдет, когда ставки по ипотеке увеличатся до прежнего уровня начала 2020г?

Поскольку доходы населения в массе своей либо остались на прежнем уровне, либо даже сократились, то, беря за основу наш пример с квартирой, за 12 месяцев подорожавшей до 13 500 000 рублей, покупатель из своего неизменного дохода должен  будет выплачивать за квартиру кредит при ставке 9,5%, и его ежемесячный платеж составит не 74 750 рублей, а уже 107 195 рублей (при первоначальном взносе 2 000 000 рублей – 14,8%) или 100 650 рублей (при первоначальном взносе 2 700 000 рублей – 20%).  И если в том же 2020г при ставках 9,5% и цене 10 000 000 рублей покупатели не особо спешили брать кредиты на покупку жилья, то что их должно побуждать стремиться опередить друг друга и приобретать квартиры при ставке 9,5% , но по цене на 35% дороже, чем год назад?

 

Скорее всего (и это самый вероятный сценарий следующего витка развития цен в 2021г) цены сначала будут стагнировать, а потом медленно, но верно снижаться, пока кривые спроса и предложения не уравновесятся в новой точке, откатив рынок назад (либо лет через 5 инфляция сделает свое дело и уничтожит весь рост цен).

 

Помощь или зло?

 

Вся эта история с низкими ставками по ипотеке очень напоминает формирование финансовой пирамиды: выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования, и чем вы оказываетесь ниже (то есть чем вы позднее включаетесь в гонку за выгодной покупкой), тем более обременительными и менее выгодными становятся условия покупки.


И если с одной стороны правительство не ограничило бы срок действия льготного периода кредитования, а с другой снизила бы ставку до критических значений (например, до 1% годовых), то мы бы увидели не только исторически рекордные продажи квартир, но также мы бы с изумлением бы наблюдали за тем, как цены на всю недвижимость, накаченные стероидами льготных программ, растут от часа к часу, устремляясь в бесконечность…

 

В конечном итоге, напрашивается вывод: льготными ставками по ипотекам правительства стран помогают, в первую очередь, крупным игрокам рынка недвижимости, в разы увеличивая их денежные обороты, а также способствуют перевыполнению планов банками, страховыми компаниями, производителями смежных с недвижимостью отраслей, при этом широкие слои населения используются лишь в качестве прикрытия.

 

И правительствам стран совершенно все равно, что произойдет после того, как перегретый рынок недвижимости начнет остывать, а ставки по кредитам примут экономически обоснованные значения. Те граждане, кто купил квартиру, дом или нежилое помещение на пике цен 2021г, поймут, что продавать свои объекты им придется с большим дисконтом, фиксируя персональные убытки.

 

Читайте также:

 

Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)
 

Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости

 

Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
Чем рискует банк при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры? Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?

 

Перевод квартиры в нежилой фонд после 2019 г – Условия, порядок, требования – Полный список
Вопрос перевода в нежилой фонд обычной квартиры, находящейся на первом этаже стоит тем острее, чем дороже и более востребована коммерческая недвижимость в каждом конкретном городе и каждом конкретном районе.

 

$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький участок земли Нью-Йорка выставлен на продажу
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький объект коммерческой недвижимости Нью-Йорка выставлен на продажу. Треугольник Гесса это крошечный земельный участок в центре Нью-Йорка, символ свободы и неповиновения всех нью-йоркцев


 

Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Пустующие Торговые Центры и Появление «Темных Магазинов», уменьшение арендных офисных площадей, работа на удаленке... Что готовит 2021 год? Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз

 

Тенденции - Как менялся частный (малый) бизнес - СТРИТ-РИТЕЙЛ, 2010 - 2020, коммерческая недвижимость
Немного АНАЛИТИКИ: Как менялся частный (малый) бизнес, которые мы привычно относим к категории СТРИТ-РИТЕЙЛ. Коммерческая недвижимость

 

 

 

Ситуация на рынке офисной коммерческой недвижимости в городах РФ до 500-700 тысяч человек
Рынок аренды просел, рынок продажи коммерческой недвижимости также ползет вниз. Снижение спроса заставляет цены снижаться. Ситуация на рынке офисной недвижимости в городах России с численностью до 500-700 тысяч человек
 

 

Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м.  на Окраине - Что лучше купить?
В этой статье мы решили привести мнения «ЗА» оба типа предложения, а вам предстоит решить, что же вам более подходит: Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м.  на Окраине

 

Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость - Стратегии
Секрет успешного планирования активов и роста заключается в правильном сочетании потенциальных доходов и инвестиционных рисков. Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость
 


Развитие или Разрушение – что приносит больше ДЕНЕГ?
Нельзя загнать население в ГУЛАГ и надеяться на величие, любовь и ОГРОМНЫЕ КАПИТАЛЫ.
Не дубинки, угрозы и ядерные ракеты правят миром, а экономические возможности

 


Город приливов - Сен-Мало, Франция - Есть ВИДЕО
Целый город построен буквально на линии приливов. Город приливов - Сен-Мало, Франция. Недвижимость в экстремальных местах
 

 

Брошенные Дома или Почему Здания Теряют в Цене
Новое здание может простоять максимум 150 лет, и это при условии регулярных восстановительных работ. Брошенные Дома или Почему Здания Теряют в Цене - аспекты недвижимости


 

Дополненная РЕАЛЬНОСТЬ - Применение при Продаже Недвижимости - ВИДЕО !
Дополненная РЕАЛЬНОСТЬ может существенно сократить затраты на рекламу, а также время для посещения объектов в живую - Применение при Продаже Недвижимости
 

 

Квартиры - Студии или Жизнь на Кухне
Малометражные Квартиры - Студии  больше пригодны для аренды, нежели для постоянного проживания –
аспекты покупки недвижимости

 

ДОСТУПНАЯ ИПОТЕКА ИЛИ НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ?
ДОСТУПНАЯ ИПОТЕКА ИЛИ НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ? - Анализ рынка недвижимости. Или почему в России квартиры дорожают, хотя ставки на ипотеку падают



    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Искитим
8-88
Профиль
Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Искитим







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive Oldnew List [3864466-231-47]
All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики