Рынок аренды в России – взламываем аналитику от Forbes
К сожалению, многие авторы, которые пишут статьи на темы: «аналитика рынка недвижимости», «рынок аренды» и прочие, зачастую либо сами вообще далеки от понимания рынка, либо весь их (в кавычках) анализ сводится к сведению воедино неких среднеарифметических данных таких досок объявлений, как Циан, Авито, Яндекс-Недвижимость, а также мнений экспертов от некоторых крупных агентств недвижимости (которые в свою очередь сами делают выводы на основе массивов данных от тех же агрегаторов).
Форбс, ссылается на другое издание «Коммерсант», «Коммерсант» ссылается на доски объявлений (и на «аналитиков» из этих же досок), доски ссылаются на среднеарифметические данные. В итоге, практическое значение от этой стоковой информации стремится к нулю, и совершенно не понятно, куда катится рынок, что покупать и когда продавать. «Аналитики» делают выводы на основе подсчетов количества объявлений по аренде квартир, не принимая во внимание, что скоро стоимость одного платного объявления на этих «досках» сравняется со стоимостью самой ежемесячной аренды (за прошедший год цена рекламы удвоилась).
Исходя из логики анализа "Досок", Напрашиваются вопросы: Что произойдет с рынком недвижимости, если завтра Авито исчезнет? Рынок рухнет? Количество сделок будет равно нулю? - Разумеется, рынок никуда не денется.
В чем же подвох, и почему средней температуре по больнице нельзя верить и тем более что-то планировать, основываясь на усредненные значения?
Разберем выводы по анализу рынка аренды в РФ, читая свежую статью на Forbes: «Конкуренция за арендаторов»: рынок аренды жилья перешел к стагнации из-за увеличения предложения" (от 07.06.2021).
Цитата #1:
«Рынок долгосрочной аренды жилья в России продолжает стагнировать: за последний месяц изменение средних ставок составило не более 1%. … Об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные ЦИАН.»
Далее следует скупая статистика от Циан, согласно которой средняя цена аренды в крупнейших городах РФ снизилась на 1-5% (в зависимости от площади квартиры, района города и т.д.).
Это довольно удивительные выводы. Авторы статей словно забыли о пандемии и о том, что из-за ограничений на перемещения, работу, учебу, выезды за границу в первую очередь пострадал рынок аренды. Крупнейшие сети отелей висели на грани разорения, а аренда квартир должна была процветать?! Целые курортные города оставались без туристов, а ведь многие туристы снимают и квартиры в том числе. Студенты и офисные сотрудники были вынуждены учиться и работать дистанционно (многие поехали к своим родителям или в свои города) – все они потенциальные арендаторы квартир по месту работы или учебы. Можно ли при этом говорить о том, что рынок аренды квартир стагнирует и покупать квартиры , исходя только из потенциального дохода от аренды, уже не имеет смысла?
С точки зрения краткосрочного периода (год-два, 2020 и 2021) – да, рынок подвис, но поскольку речь идет о долгосрочной аренде (многие живут в съемных квартирах по 5 и более лет) – нет, инвестиции в квартиры по-прежнему остаются одними из самых безопасных способов сбережения излишних денежных средств, а сдача квартир в аренду является дополнительным источником постоянного дохода.
И если на Циан или на Авито меньше стало объявлений по аренде, а цены на оставшиеся квартиры застыли на прошлогоднем уровне, то это ровным счетом ни о чем не говорит (или может говорить о том, что владельцы квартир просто устали гонять платные объявления по аренде, оплачивая по 700 и более рублей за одно объявление в месяц, на рынке, где число арендаторов резко сократилось).
Цитата #2:
«Однако собственники пока не могут повысить цены из-за растущего предложения…»
Владельцы квартир не могут поднять цены на сдаваемые в аренду квартиры не по причине роста предложений по аренде квартир, а по причине временного сокращения спроса на аренду со стороны арендаторов! Кроме того, программы льготного ипотечного кредитования вынудили многих потенциальных арендаторов принять решение в пользу покупки квартиры, а не аренды (вот почему и цены на рынке продаж резко взлетели вверх).
Да и вообще, что означает термин «Средняя цена аренды квартиры по стране» (тоже цитата от аналитиков Авито)? Какой полезный смысл от этой информации, и как ее можно использовать? Даже в рамках одного города (населенного пункта) цена аренды варьируется в широком интервале: от социального найма, до аренды элитного, клубного жилья, в котором оплата одних только коммунальных платежей в месяц будет выше, чем чья-то годовая зарплата.
Однажды, один «аналитик», высчитывая средний валовый доход на душу населения в России, употребил такие эпохальные слова:
«Средний доход на душу населения в РФ может расти в двух случаях: в первом – в случае роста показателя общего ВВП, во втором – в случае сокращения численности самих душ». [фанфары, занавес]
Цитата #3:
«…в текущих условиях доход от сдачи квартир примерно сопоставим с заработком от банковских депозитов, поэтому некоторые собственники принимают решение о продаже недвижимости.»
Доход от сдачи квартир в аренду всегда был сопоставим с размерами банковских депозитов! Это связано с тем, что сдача квартир в аренду для многих владельцев является лишь дополнительным (не основным) источником дохода, а в силу того, что владельцев много и много желающих получать гарантированную прибыль тоже велико, то мало кто сравнивает эту прибыль от дохода с банковских депозитных вкладов. Сегодня владелец сдает квартиру – завтра сам в ней живет. Причем тут сравнения с депозитами?
Для сдачи квартиру в аренду много ума и усилий не требуется, это наименее рискованный вид деятельности, поэтому и показатель доходности ниже, чем от коммерческой недвижимости. Кроме того, во многих крупных городах покупка квартиры является неким гарантом защиты денежных средств от инфляции, а часто инвестиции в квартиры приносят и некую капитализацию от роста стоимости самой квартиры. В этом случае, аренда – далеко не самый важный показатель, на который полагаются покупатели (а депозитам и вовсе уже перестают доверять – уроки 1998, 2014 годов запомнятся надолго).
И собственники вовсе не принимают решения по продаже своих квартир, потому что доход от сдачи квартир равен доходу от депозитов. Ведь если судить этой логике, то продавать квартиры следует в том случае, если доход от депозитов выше дохода от аренды квартиры, а если эти доходы равны, то зачем менять шило на мыло? Если же доходы от депозитов существенно выше дохода от аренды (например, как это было не так давно, по 12-15% в месяц), то не говорят ли повышенные банковские процентные ставки о том, что с экономикой страны что-то не в порядке и доверять таким высоким депозитным ставкам в длительной перспективе лучше не стоит?
Для того, чтобы работать с другой категорией недвижимости – коммерческой, не достаточно только иметь некий стартовый капитал. Для коммерческой недвижимости важно иметь некий опыт, понимание рынка, необходимо владеть знаниями и умением строить долгосрочные стратегии развития. В сравнении с инвестициями в квартиры покупка офиса, торговой площади или целого здания (не говоря от строительства с нуля) уже с самого начала готовят владельца к текущим затратам. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимости к некому стабильному доходу прибавляют свои издержки, а также потенциальные риски, и употребляют такие термины, как рентабельность покупки, срок окупаемости (срок возврата инвестиции), дисконтированный денежный поток и прочие. Для Настоящих инвесторов в коммерческую недвижимость бизнес и есть недвижимость.
Инвесторы в коммерцию рискуют очень многим, стремясь получить от нее гарантированный доход. Сегодня они в прибыли – завтра арендатор съезжает, и все затраты ложатся на плечи владельцев (и это не только коммуналка).
С квартирами же все намного-намного проще, и эта категория инвестирования больше подходит для массового вовлечения всех желающих что-то подзаработать (особенно на фоне падающих реальных доходов населения).
Так каким бы источникам потенциального дохода вы доверили свои личные сбережения? Выберите из таблицы:
А) банковские депозиты на 4-5% годовых;
Б) биткоины и прочие электронные «деньги», которые в сутки изменятся в непредсказуемых границах;
В) доллары и евро;
Г) квартиры;
Д) коммерческая недвижимость.
В России уже два последних десятилетий между собой конкурируют лишь три последние категории (есть еще инвестиции в развитие собственного бизнеса, инвестиции в образование – но это уже темы для других разговоров).
P.S.: Почему в анализе рынка недвижимости у аналитиков многих уважаемых изданий не фигурируют такие понятия, как уровень занятости населения (безработица), показатели и динамика изменения дохода населения, уровень качества жизни, показатели инфляции – все это нужно анализировать, чтобы понять действительное состояние рынка недвижимости, который неотъемлемо связан со всей экономикой страны.
Читайте также:
Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия
Все эти льготные программы больше напоминают финансовые пирамиды - Выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования. Аналитика рынка недвижимости. Июнь 2021г
Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)
Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости
Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
Чем рискует банк при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры? Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Перевод квартиры в нежилой фонд после 2019 г – Условия, порядок, требования – Полный список
Вопрос перевода в нежилой фонд обычной квартиры, находящейся на первом этаже стоит тем острее, чем дороже и более востребована коммерческая недвижимость в каждом конкретном городе и каждом конкретном районе.
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький участок земли Нью-Йорка выставлен на продажу
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький объект коммерческой недвижимости Нью-Йорка выставлен на продажу. Треугольник Гесса это крошечный земельный участок в центре Нью-Йорка, символ свободы и неповиновения всех нью-йоркцев
Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Пустующие Торговые Центры и Появление «Темных Магазинов», уменьшение арендных офисных площадей, работа на удаленке... Что готовит 2021 год? Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Тенденции - Как менялся частный (малый) бизнес - СТРИТ-РИТЕЙЛ, 2010 - 2020, коммерческая недвижимость
Немного АНАЛИТИКИ: Как менялся частный (малый) бизнес, которые мы привычно относим к категории СТРИТ-РИТЕЙЛ. Коммерческая недвижимость
.jpg "Бесплатное размещение вашей недвижимости на WiaHome.com")
Ситуация на рынке офисной коммерческой недвижимости в городах РФ до 500-700 тысяч человек
Рынок аренды просел, рынок продажи коммерческой недвижимости также ползет вниз. Снижение спроса заставляет цены снижаться. Ситуация на рынке офисной недвижимости в городах России с численностью до 500-700 тысяч человек
Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м. на Окраине - Что лучше купить?
В этой статье мы решили привести мнения «ЗА» оба типа предложения, а вам предстоит решить, что же вам более подходит: Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м. на Окраине
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |