Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024? Перспективы рынка аренды и продажи. Аналитика
Коммерческую недвижимость опытные инвесторы всегда сравнивают с депозитными вкладами. Однако в отличие от вкладов, здания и помещения всегда имели одно отличие – со временем стоимость самих объектов могла вырасти, в то время как денежные вклады не защищены от инфляционных потерь. Периодически происходит некая миграция денежных потоков: доходность по объектам выше депозитных процентов – покупатели стремятся вложиться именно в помещения и ориентируются на доход от аренды. Если же ставки по депозитам заметно выше дохода от аренды – инвесторы стараются избавиться от неликвидных покупок и перекладывают средства в банковские продукты (среди которых в настоящее время не только депозиты, но и облигации и другие разновидности ценных бумаг).
Так происходит раз за разом при условии, что государство не вмешивается в рынок недвижимости и не пытается искусственно им управлять (например, внедряя некие госпрограммы, стимулирующие спрос).
Почему и как государственные программы по стимулированию спроса на квартиры в новостройках влияют на рост или спад интереса к коммерческой недвижимости? Ответ довольно простой: покупка квартир на растущем рынке представляет для потенциальных владельцев коммерческой недвижимости такой же интерес, но только не в части дохода от аренды, а в плане спекуляций. Получается, доход от недвижимости можно разделить на три группы: доход от аренды, от коррекции самого рынка (капитализация) и от растущего спроса других игроков (спекуляция). При этом доход от спекуляции 20-30% годовых затмевает собой любые банковские проценты и любые программы по инвестированию в арендный бизнес.
Как только цены на квартиры в новых домах поползли вверх ( а затем и взлетели), резко переключился спрос с коммерческой недвижимости на новостройки со стороны инвесторов. Об этом почему-то все молчат, и почему-то всех беспокоит спрос именно на квартиры в новостройках. Мало того, что за квартирами выстроилась очередь из самых неблагонадежных покупателей, желающих закредитовать себя под максимум своих возможностей (у многих эти возможности были нарисованы теме же сотрудниками банков или застройщиками), так и инвесторы с их капиталами ринулись скупать квартиры целыми этажами и подъездами, чтобы через некоторое время их продать значительно дороже. В итоге, спрос подогревался не только тем, что частные лица раскупали квартиры по ипотеке, но и тем, что инвесторы резко сокращали предложения на рынке. Инвесторам не составляет особого труда договориться с застройщиками и перепродавать квартиры в новых домах по двум договорам, забирая себе прибыль и уклоняясь от выплаты подоходного налога, поэтому выход из программ господдержки им не грозил (уклонения от выплат налогов – это отдельная тема, сейчас не об этом).
В это же самое время, на фоне массового выхода зарубежных компаний из российского рынка, торговые и офисные помещения начали освобождаться в лавинообразном размере. В некоторых торговых центрах заполненными арендаторами числятся только первые два этажа, верхние этажи остаются полупустыми либо совсем перекрываются владельцами, чтобы не тратить средства на их обслуживание. Вдобавок к исходу арендаторов снизился спрос на покупку помещений российскими инвесторами, которые начали предпочитать иные доходные продукты (новостройки либо банковские предложения). Если ранее стоимость одного 1 м2 помещения была дороже на 25-50% жилой пощади в этом же квартале, то сейчас стоимость 1 м2 помещения либо сравнялась со стоимостью квартир, либо уже оценивается ниже. При этом доход от аренды квартиры все еще остается меньше, чем доход от аренды помещений, но покупатели все равно стремятся купить именно квартиру, а не торговую или офисную недвижимость. Парадокс.
.jpg "Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024? Перспективы рынка аренды и продажи.")
Стимулирование спроса
Любое стимулирование спроса вначале всегда вырывает эйфорию. Все: от банков, до застройщиков и конечных потребителей испытывают восторг от того, что цели, планы, мечты реализовываются. Банки снимают сверхприбыль, застройщики стремятся реализовать и начать все больше новых проектов, потребители заселяются в готовые квартиры. Но это происходит лишь вначале, и лишь на очень коротком интервале времени. Цены из доступных, в конце концов, становятся невероятно высокими, и уже никакие «нулевые» программы по ипотеке не могут помочь (потому что вся «экономия» от процентных ставок перетекла в удорожание стоимости 1 м2 квартиры). После взлета по экспоненте спрос сначала притупляется, а затем неминуемо пикирует вниз. При этом на фоне высокой инфляции снижения покупательского спроса вовсе не означает, что вслед за этим резко упадут и цены на квартиры (тем более упадут цены на вторичном рынке, поскольку ранее разрыв между вторичкой и первичкой неприлично вырос). Ничего в этом страшного нет, спрос просто выходит на базовый уровень, однако после еще недавнего дикого роста выравнивание спроса и предложения рассматривается всеми участниками рынка ими не иначе, как трагедия.
Что приходит на ум после наблюдения за падением спроса? Только один ответ – какие гормоны роста еще можно придумать, какие стероиды еще можно закачать на рынок, чтобы безумный спрос на новые квартиры был ВСЕГДА? То есть, пациент больницы еще недавно был перевезен из операционной в палату реанимации, а врачи уже работают над тем, как в этого пациента можно что-то новое закачать, чтобы, едва выйдя из палаты, он бежал дистанцию еще быстрее, показывая новые и новые рекорды! Не кажется ли вам, что не с пациентом что-то не в порядке, а с самими врачами? Почему бы не дать больному оправиться, прийти в себя, почувствовать почву под ногами и для начала хотя бы восстановить способность ходить, а уже потом глотать допинг и бежать новые дистанции?
.jpg "Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024? Перспективы рынка аренды и продажи. Кемерово")
В это же самое время, когда показатели продаж новостроек зашли в тупик, и застройщики устали рисовать нулевые графики, а высокие процентные ставки по депозитам либо имеют ограниченный период действия (до 6 месяцев), либо уже снижаются до уровня инфляции (7-10% годовых), удивительным образом остаются мало востребованными коммерческие объекты. Да, на нежилые здания и помещения нет такого бешенного спроса, как 10 лет назад, да, поток арендаторов существенно снизился, но мы же говорим об инвестициях. Если цена на 1 м2 в торговом объекте ниже в 2 и более раз, чем цена на квартиру, то, может быть, хотя бы следует обратить на эту нишу внимание? Возможно, помещение уже не получит прежнюю доходность и арендатора прежнего уровня (однако, и цена входа существенно снизилась), но, может быть, следует вообще поменять сам формат помещения или здания? Например, из торгового центра сделать нечто новое и предназначенное под иные цели, но имеющее возможность приносить постоянный арендный доход (пусть даже от социальных или муниципальных структур). И если цены на новостройки будут падать в силу падения спроса, то куда будут падать цены на коммерческую недвижимость, если эти цены застыли, как вкопанные, на уровне 2021 года, а гормоны роста обошли их стороной?
Перспективы для инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году действительно имеются, но не следует ждать, пока кто-то из правительства придумает очередной стероид для стимулирование спроса. Следует опасаться того, что, переключившись от спекуляций, другие инвесторы также начнут всерьез рассматривать коммерческие объекты, а это уже само по себе приведет к лавинообразному росту спроса на них. Рыночные механизмы работают именно тогда, когда никто на них искусственно не влияет, и эти механизмы просто обязаны раскачать рынок коммерческой недвижимости.
Третий закон термодинамики: энергия (в нашем случае – деньги) никуда не пропадает, она просто переходит из одного состояния в иное.
Роман Афанасьев,
специально для wiahome.com
Читайте также:
Пузыри недвижимости, или почему растут цены
Что может быть проще покупки квартиры или иной недвижимости. Однако почему так много людей не научились зарабатывать на сделках? Быть может, всему виной пузыри на рынке недвижимости, например, ипотечные? Или дело обстоит несколько иначе?
Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы
Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |