Бигмак, цена доллара и коммерческая недвижимость. Двойные стандарты оценки


2092
09.02.2022


В начале февраля 2022 г сразу несколько новостных каналов отметили один факт: стоимость рубля в пересчете на стоимость булки с котлетой из Макдональдса (индекс Бигмака) недооценена. То есть, если на Западе и в США булка стоит порядка 5,7-7 долларов за штуку, то в России она в районе 2 долларов за тот же образец, и, по мнению некоторых экспертов, это говорит о том, что мы с вами живем еще не совсем плохо, если не сказать – хорошо, покупая «дешевый» фастфуд. Говорит ли эта статистика о том, что бигмак стоит у нас очень дешево, или его качество в РФ в 3 раза хуже – над этим сейчас ломает голову не один экономист и диетолог. Реальность же подсказывает нам, что с такими темпами развития экономики поедание булки с котлетами в подобных заведениях станет прерогативой состоятельных слоев населения РФ, то есть меньшинства, а большинство же россиян будут считать поход в Макдональдс явлением для себя крайне редким, сродни с посещением театра, цирка или настоящего ресторана, коим постепенно становятся в головах россиян Макдональдсы и прочие заведения с «изысканной» фастфудовской пищей, завернутой в одноразовую упаковку.


Итак, в России последних лет сформировалась и прижилась некая двойная система подсчета различных показателей. По одной из них мы уверенно показываем рост и может гордиться собой (как, например, дешевой ценой Бигмака, “бесплатной” медициной и “доступной” ипотекой), по другой  - в пересчете на количество Бигмаков, которое способен приобрести и употребить (ни на что больше не тратясь) среднестатистический малообеспеченный американец с пособием 1600 $ в месяц, мы явно проигрываем: 280 Бигмаков у американцев против 166 штук у россиян (при средней зарплате 25 000 рублей). При этом получается, что либо Бигмаки в России все же дорогие, либо зарплаты (а не пособия, как в Штатах!) следует удвоить, чтобы уровень потребления работающего россиянина достиг уровня возможностей американского безработного, либо курс доллара завышен и, например, при курсе 45-50 рублей за 1 $ россиянин может с одной зарплаты затариться на весь месяц те ми же 280 Бигмаками.

При оценке стоимости коммерческой недвижимости (к жилой это также касается, о чем чуть ниже) также существуют двойные методы подсчета. С позиции покупателя или продавца ступающего на рынок предложений на тех же Авито или Циане, стоимость помещений либо явно завышена (в 2 и более раз, если смотреть на цены застройщиков) либо сильно недооценена (если смотреть на цены обычных продавцов, но уже с позиции застройщиков). Застройщики при этом основываются на затратном методе и поэтому задирают цены, обычные же продавцы, знающие требования таких же, как и они, игроков рынка – покупателей, рассчитывают стоимость своих помещений на основе доходного метода, то есть реального дохода с аренды. Застройщики продают ОЖИДАНИЯ будущего дохода, то есть предлагают некую ВИРТУАЛЬНУЮ прибыль, рассказывая покупателям красивые сказки о привлекательности инвестиций, частники же вынуждены показывать покупателям РЕАЛЬНЫЕ доходы, которые способны генерировать их помещения, и если цена предложения не будет соответствовать сроку окупаемости хотя бы 10-14 лет, то при нынешней инфляции продавать помещения им придется долгие и долгие годы.

Получается, либо условный «Бигмак» дорогой, либо доходы у арендаторов очень низкие, поэтому «Бигмаки» никто не покупает и нечем платить за аренду, и именно поэтому последние 7-8 лет при удорожании всего и вся стоимость аренды практически не изменилась, но увеличился вдвое срок возврата инвестиций (с 5-7 лет до 10-14 лет – в зависимости от локации).

Исходя из нынешних цен у застройщиков, одно и то же помещение может, например, оцениваться в 200 млн. рублей (полагаясь на цену 1 кв.м.) и в то же время из расчетов по аренды  - цена может едва дотягивать до 100 млн. рублей (беря в расчеты стоимость аренды в данном месте со сроком окупаемости от 10-14 лет).

Наблюдается очевидная вилка цен, которая не может сохраняться вечно, ведь одним игрокам нужно что-то купить, а другим – по каким-то ценам продать и желательно не через несколько лет ожидания.

На рынке недвижимости сложилась парадоксальная картина, когда стоимость 1 кв.м. квартир среднего класса (и класса «эконом», но малых площадей) сравнялись или даже выше стоимости офисной или торговой недвижимости в тех же локациях, в тех же либо соседних домах! И если коммерческая недвижимость способна генерировать доход (ведь цель ее создания и есть извлечение дохода хотя бы в рамках 8-10% в год), то квартиры всегда приносили доход крайне низкий (до 4-5% годовых) либо не приносили его вовсе, поскольку подавляющее большинство людей покупают квартиры ДЛЯ ЖИЗНИ.


Сегодня купить офисное здание и переделать его в дом с жилыми квартирами – уже не является бредовой идеей начинающего девелопера, а кажется вполне перспективным бизнес-проектом наученных жизнью инвесторов, ведь цены на квартиры сегодня в 2022г существенно выше и спрос на них намного больше.


Последствия вилки доходов населения и цен на товары (продукты, недвижимость, услуги)

Касаемо недвижимости:

Исходя из реальной оценки недвижимости, как коммерческой, так и квартир (цены на которые сильно перегрелись от натиска «дешевой» ипотеки), могут реализоваться два возможных сценария развития событий к концу 2022 – началу 2023гг.

По первому сценарию - вряд ли платежеспособность населения (а оно же и является арендаторами, заходя на объекты в виде ИП либо коммерческих структур) резко повысится, скорее, понизится в цене может сама недвижимость, возможно, и не сразу, но постепенно, например, на 20% к концу 2022 г.

По второму – сам рубль будет плавно девальвироваться, пока его реальная покупательская способность не достигнет необходимого для баланса цен уровня. А поскольку девальвация – процесс искусственный и контролируемый сверху, то вероятная девальвация может случиться либо внезапно (например, вслед за резким падением стоимости нефти, и в этом будут снова "виноваты" американцы), либо будет происходить плавно (потому что «нужно еще немного потерпеть и время сейчас непростое – вокруг нас кольцо врагов»), поэтапно, не сильно шокируя население обнищанием национальной валюты. После девальвации, при избытке рублевой массы можно будет и зарплаты удвоить и пенсии повысить, чтобы платежеспособный уровень достиг требуемых для нынешнего рынка показателей (без ущерба, но даже с прибылью для бюджета страны).

Вот тогда, при развитии одного из вышеуказанных сценариев, либо при комбинации сразу двух мы увидим некое равновесие на рынке: когда оценка коммерческой  недвижимости будет исходить из перспектив получения дохода от нее, а покупка квартир (и стоимость самих квартир) будет основываться на платежеспособном спросе населения и его реальном доходе, а не на падающих ипотечных ставках, разгоняющих цену убогих «гостинок» (они же ранее КГТ, а сейчас – «Студии»), расположенных на окраинах российских городов,  до уровня цен элитных квартир в тех же Болгарии, Испании, либо Тайланде, где местные жители условно смогут съесть 280 Бигмаков, а «сытый» россиянин не в силах проглотить 166 штук.

Читайте также:

Что такое Backyard, или как увеличить стоимость дома #БэкЯрд



Перспективы коммерческой недвижимости в 2022г. Во что инвестировать?

Анализ рынка недвижимости: квартиры, офисные помещения, торговые центры. Что покупать в 2022?


Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок
Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок. Аналитика рынка недвижимости от WiaHome.com

 

Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы

Есть люди, которые как никто иной знают местные рынки недвижимости и «кожей чувствуют», какие квартиры, дома и коммерческую недвижимость следует покупать, а что обходить стороной. Это ФЛИППЕРЫ - но часто они и сами не подозревают, что являются таковыми. - УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ КАПИТАЛ



Сборные стены из железобетона для высотных зданий - опыт из Великобритании
Если строительство ведется долго, то на первое место выступает стоимость привлеченных (инвестиционных) денежных средств #коммерческая недвижимость #строительство домов
 

 

Рынок аренды в России – взламываем аналитику от Forbes! - 07.06.2021
Многие авторы, пишущие статьи на темы: «аналитика рынка недвижимости», «рынок аренды квартир» и прочие, зачастую сами вообще далеки от понимания рынка, и вся их аналитика сводится к КАЛЬКУЛЯТОРУ

 

Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия
Все эти льготные программы больше напоминают финансовые пирамиды - Выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования. Аналитика рынка недвижимости. Июнь 2021г

 

Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)


 






    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Адрес: Россия, Новосибирск
3-83
Профиль
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики