Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок


1650 1
10.01.2022


Цены на квартиры и дома в РФ как в Америке?

 

Что происходит с ценой на квартиру, если банки снижают % ставку, а заемщик пытается сохранить свой ежемесячный платеж по ипотеке, например, до 20 тысяч рублей? Все в приведенных КАРТИНКАХ – для наглядности! Прослеживается прямая и очевидная закономерность: чем ниже банки стремятся уронить ипотечную ставку, тем выше в космос устремляются цены, и зависимость это прямо пропорциональная. Так, анализируя рост цен на квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, наблюдается стремительный рост цен на все категории квартир, и рост этот получил начало как раз с момента запуска «ипотеки с господдержкой», то есть льготной. Однако льготной эта ипотечная программа просуществовала лишь считанные дни, и рынок стремительно отреагировал на низкие проценты по кредиту увеличенным спросом на квартиры, от которого владельцы начали задирать цены.

 

Почему это произошло? Ответ лежит на поверхности формирования (одобрения) ипотечных заявок, анализ которых основывается на рассмотрении среднемесячных доходов заемщиков. Сам же ежемесячный платеж рассчитывается по форме аннуитетных платежей, включающей в себя стоимость квартиры. На одном конце уравнения цена квартиры – на другом ежемесячный платеж по ипотеке. Увеличивается ставка по кредиту – ежемесячный платеж за квартиру возрастает, и заемщику приходится искать менее дорогое жилье.  Уменьшается процент – ежемесячный платеж снижается, и еще не так давно недоступное по цене жилье становится доступным. Если принять во внимание некий массовый средне взвешенный порог отсечения всех ипотечников (в каждом регионе уровень дохода разный), то формируются крупные группы заемщиков, ориентированных на одни и те же по ценам квартиры (например, до 3-х миллионов рублей по регионам и до 10-ти миллионов рублей по Москве).

 

Самое интересное – это наблюдать за тем, как тот же ДомКлик от Сбера в своих оценках и аналитике суммирует и объясняет изменение цен на квартиры с конца 2019г по начало 2022г не иначе, как «ростом цен на квартиры, на 50% и выше» (за указанный период действия льготных программ, которые по счастливому стечению обстоятельств совпали  с переходом застройщиков на экскроу-счета). Однако сравнив до льготные ипотечные ставки 12% годовых и льготные 6% годовых мы увидим отличие именно в 50% (что в пересчете на цены квартир  и дало прирост самих цен).

 

Это не что иное, как обычная игра с числами, сопровождаемая подменой понятий, где льготы – вовсе не подарок, а возросшее бремя кредита (так как сумма кредитов вырастает пропорционально росту цены), а рост цен на квартиры – завуалированная инфляция (хотя многие уверены, что это выгодные инвестиционные вложения, которые «сами по себе растут в цене»). Обесценится ли после всех этих комбинаций сам рубль – время покажет.

 

А пока - сначала подкорректируйте приведенный на картинках ежемесячный платеж к платежу в вашем городе (регионе), зафиксируйте разницу и умножьте эту разницу на приведенную на фото стоимость. Вы получите средне взвешенную цену, которую все еще способны проглотить заемщики.

 

Хотите узнать, какой будет цена на квартиры, если ипотека станет не 6%, а 3% - удвойте полученный ранее результат.

 

Стоит еще заметить, что снижением ипотечных ставок банки точно не ограничатся, и срок кредитования возрастет как минимум до 30 и более лет (благо, что и пенсионный возраст Правительство РФ снижать не планируется, так что ипотеку появится шанс платить до самой гробовой доски. Кстати, в курсе ли вы или нет, что Сбербанк с недавнего времени принадлежит Правительству РФ?). Так что после увеличения срока кредитования средний месячный платеж по ипотеке снова уменьшится, спрос на квартиры снова подрастет (так как дорогие квартиры в глазах страждущих сделаются на миг дешевле, а вслед за спросом подпрыгнут и цены, пока не упрутся в потолок возможностей заемщиков.

 

Почему же у нас не может быть, как в Америке – спросите вы, ведь «у них ипотека по 3-4% годовых, и все довольны»?

 

Во-первых, у них инфляция редко когда превышала 1-2% в год (2021 год в этом случае скорее исключение, чем правило). Поэтому ипотека 3-4% это вполне понятное рыночное предложение по кредитованию, и было бы странно, если вдруг Правительство объявило бы господдержку под 0,5% годовых.

Во-вторых, Правительство США не финансирует застройщиков через свои банки и не кредитует граждан, выдавая от себя ипотеки, а  сохраняет контроль за правилами игры и не допускает манипуляций на рынке недвижимости.

В-третьих, сами американцы уже не рады от этих низких процентов, из-за которых цены на дома и квартиры держатся на довольно высоком уровне. Однако уровень этот регулируется с одной стороны рынком труда и достойными доходами населения, а с другой – конкуренцией со стороны самих застройщиков, масса которых ежегодно банкротятся, так как не могут находить достаточное количество потребителей своей продукции по выгодным для себя ценам.

 

 

Что с застройщиками и новостройками в России?

 

Вопрос:

почему при инфляции 10-20% (по разным категориям товаров) банкам выгодно выдавать ипотеку под новостройки по 6% и даже ниже.


Ответ:

во-первых, банки фактически стали первичными инвесторами, заменив частных инвесторов, покупающих на стадии котлована, и теперь банки, а не частники, забирают с застройщиков 20-30% маржи (то есть примерно под 6-8% годовых), пока застройщик строит дом с квартирами и рассчитывается с банком.

 

Во-вторых, покупатели новостроек передают на пару лет свои деньги застройщику (а тот в банк на экскроу-счет) в безвозмездное пользование, пока дом строится, и банки

пользуются этими деньгами на свое усмотрение, умножая свой ипотечный потенциал.

 

В-третьих, от перегретого "дешевыми" ставками рынка сумма кредита также возрастает, и банки выдают кредиты под эти же самые квартиры под низкие проценты. И по факту кредитуют эти квартиры уже второй раз (ведь в первый раз кредит взял застройщик).

 

Забавно, что сначала банк является по сути владельцев всего дома, а потом держателем залогов квартир в этом же доме, и если кто-то не может платить - квартира снова становится собственностью банка.

 

В итоге суммарная маржа банка выражается не в 6% (типа льготное кредитование), а как минимум 12% и выше, показывая невероятную доходность от манипуляции с чужими деньгами, и не производя на свет никакого продукта, в стране, где депозиты висят на отметке 5% (понятно почему - ведь банки "зарабатывают" совсем в ином секторе и на депозиты им плевать). И будь инфляция в стране не 10%, а 3-4%, то, вполне вероятно, что мы получили бы "льготное" кредитование населения под 2-3%, а банки фиксировали бы свои 8-9% годовых по новостройкам до тех пор, пока россиянин с самым ничтожным месячным доходом не был бы обложен кредитом на 30лет (срок кредитования также растет год от года). Цены на новые квартиры в таком случае улетели бы в небеса, подтягивая за собой весь вторичный рынок, делая покупку за наличку невозможной, и убивая напрочь возможность досрочного погашения кредита. И только инфляция или гипер инфляция способны разрушить всю эту паутину из залоговых цепей, уничтожая доходы банков и помогая гражданам рассчитаться по кредитам за укороченный период (при условии, что эти же граждане начнут отстаивать свои права и требовать увеличения зарплат).

 

В итоге: ставка упала в 2 раза с 12% до 6% - цена на ту же самую квартиру выросла на 51%. Кому это выгодно?

 

1. Банкам - количество выданных денег больше, а заемщиков меньше.

2. Банкам - страховка по ипотеке растет, так как и цена на квартиры растет.

3. Банкам - так как банки теперь участвуют в финансировании строительства.

 

И если заемщику кажется, что 6% намного выгоднее, чем 12%, то отдавая кредит 2,72 млн вместо 1,8 млн - он надолго запомнит, как когда-то проглотил эту наживку, из которой выползать придется 20 лет (или уже кому-то больше).

 

 

При расчетах использовались таблицы calcus.ru, а также приведены скрин-фото из данного ресурса.

 

Читайте также:

Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы

Есть люди, которые как никто иной знают местные рынки недвижимости и «кожей чувствуют», какие квартиры, дома и коммерческую недвижимость следует покупать, а что обходить стороной. Это ФЛИППЕРЫ - но часто они и сами не подозревают, что являются таковыми. - УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ КАПИТАЛ

Сборные стены из железобетона для высотных зданий - опыт из Великобритании
Если строительство ведется долго, то на первое место выступает стоимость привлеченных (инвестиционных) денежных средств #коммерческая недвижимость #строительство домов
 

 

Рынок аренды в России – взламываем аналитику от Forbes! - 07.06.2021
Многие авторы, пишущие статьи на темы: «аналитика рынка недвижимости», «рынок аренды квартир» и прочие, зачастую сами вообще далеки от понимания рынка, и вся их аналитика сводится к КАЛЬКУЛЯТОРУ

 

Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия
Все эти льготные программы больше напоминают финансовые пирамиды - Выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования. Аналитика рынка недвижимости. Июнь 2021г

 

Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)
 

Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости

 

Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
Чем рискует банк при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры? Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?

 

 

 

Перевод квартиры в нежилой фонд после 2019 г – Условия, порядок, требования – Полный список
Вопрос перевода в нежилой фонд обычной квартиры, находящейся на первом этаже стоит тем острее, чем дороже и более востребована коммерческая недвижимость в каждом конкретном городе и каждом конкретном районе.

 

$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький участок земли Нью-Йорка выставлен на продажу
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький объект коммерческой недвижимости Нью-Йорка выставлен на продажу. Треугольник Гесса это крошечный земельный участок в центре Нью-Йорка, символ свободы и неповиновения всех нью-йоркцев


 

Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Пустующие Торговые Центры и Появление «Темных Магазинов», уменьшение арендных офисных площадей, работа на удаленке... Что готовит 2021 год? Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз

 

Тенденции - Как менялся частный (малый) бизнес - СТРИТ-РИТЕЙЛ, 2010 - 2020, коммерческая недвижимость
Немного АНАЛИТИКИ: Как менялся частный (малый) бизнес, которые мы привычно относим к категории СТРИТ-РИТЕЙЛ. Коммерческая недвижимость

 

 

 

Ситуация на рынке офисной коммерческой недвижимости в городах РФ до 500-700 тысяч человек
Рынок аренды просел, рынок продажи коммерческой недвижимости также ползет вниз. Снижение спроса заставляет цены снижаться. Ситуация на рынке офисной недвижимости в городах России с численностью до 500-700 тысяч человек
 


 

 




    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Новосибирск
67-39-00
Профиль
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики