Как Фонды Недвижимости в Европе показали себя защищенными от Кризиса 2020
Почти все классы активов понесли большие потери в марте - за исключением некоторых фондов недвижимости. Цены реагируют слишком медленно или они являются последней гаванью стабильности для инвесторов? Никто пока не может сказать точно, но есть веские основания полагать, что фонды могут оказаться более надежной формой инвестиций.
Предисловие к данной статье.
Мы решили написать эту статью на основе анализа опыта работы европейских коллег из сферы недвижимости. Надеемся, вы найдете для себя новый взгляд на недвижимость, как однажды это сделали мы сами, узнав, что такое Фонды Недвижимости, как они работают, и в чем их преимущества.
Жителям России, особенно участникам рынка недвижимости, довольно редко (чаще никогда) приходится сталкиваться с таким инструментом инвестирования в недвижимость, как Фонды Недвижимости. На практике, зачастую инвесторам приходится либо самим находить себе наиболее надежный объект для инвестирования, либо, в лучшем случае, прибегать к помощи специалистов (например, опытным риелторам), знающим рынок. Однако в случае самостоятельного поиска покупатель сталкивается с ограниченностью знаний либо ограничением владения всей необходимой информацией, а во втором случае есть вероятность «выбора» того объекта недвижимости, который принесет больше комиссионных риелтору, а не того, который более выгоден покупателю. Устранение Соблазна риелтора склонить покупателя к определенному выбору решается довольно просто – детальным и открытым обсуждением всех сторон и условий возможной покупки – но часто ли мы видим это на практике? Как часто покупатели стараются "обойти" риелтора, и в итоге, ничтожная скидка на покупке играет злую шутку - потому что сам объект вообще не следовало покупать именно этому покупателю (ведь есть еще те, кто ищет объект не для спекуляций, а для личного использования или проживания).
Задача правильного выбора довольно сложная. Рынок нужно знать очень хорошо (профессионалов на инеем единицы), чтобы понимать, как любое изменение в тенденциях может повысить или уменьшить доходность ЛЮБОГО объекта. И все-таки владение одним объектом или даже несколькими объектами, но в рамках одного города, субъективное предпочтение к определенной категории недвижимости и отрицание (не знание преимуществ другой, например, складской недвижимости) приводит к серьезным потерям в долгосрочной перспективе. Надежды на быструю спекуляцию очень часто претерпевают неудачи, а сам процесс «входа- выхода» в объект недвижимости затягивается намного дольше планируемого периода, прибыль же в итоге часто либо минимальная, либо дисконтируется и съедается инфляцией.
Фраза «Мне когда-то давали за этот объект намного больше» - наверное, самая распространенная у продавцов.
Почему в Европе часто озвучивается период окупаемости 20 лет?
Как работают Фонды недвижимости? Как Фонды реагируют на кризис 2020? – Читайте эту статью. Мы перевели ее с немецкого аналитического портала, и сами открыли для себя массу нового.
Стьтья: Как Фонды Недвижимости в Европе показали себя защищенными от Кризиса 2020.
Когда фондовые рынки во всем мире качались в мартовские недели (после срыва сделки ОПЕК+ Россия), цены на недвижимость также поползли вниз. Проще говоря, цены акций открытых фондов недвижимости в середине марта 2020 были даже ниже, чем было бы оправдано исключительно на основе фундаментальных данных - то есть базовых цен на жилье. С середины марта 2020 цены на 16 открытых фондов недвижимости, торгуемых в Германии, упали примерно на 10 процентов в среднем по рынку. Но это произошло только на короткое время, пока правительство Германии не озвучило меры по стимулированию экономики.
Этот скачок был самым глубоким в ходе изменения цены (18 марта), но к концу марта разница между средними ценами за единицу и стоимостью дома составила всего семь процентов. А пока цена разворачивается вверх, поэтому разрыв снова закрывается. Глядя на весь первый квартал 2020, фонды недвижимости даже достигли того, чего фактически не удалось достичь ни одному другому классу акций: они объявили о повышении цен. Очень маленькое, всего 0,3 процента, согласно данным рейтингового агентства Scope , но, по крайней мере, это повышение.
Напротив, активные фонды акций показали убытки, у четырех из пяти убытки даже оказались двузначными, в среднем по рынку фонды акций потеряли почти 19 процентов. Даже с облигациями инвесторы понесли 90-процентные убытки ежеквартально. Со смешанными фондами также 100 процентов, в зависимости от групп фондов.
Для сравнения, даже незначительное увеличение фондов недвижимости на 0,3 процента выглядело хорошо. Для многих частных инвесторов это будет единственная зеленая цифра в портфеле. С точки зрения одного года фонды недвижимости также держались очень смело, с доходностью 2,7 процента. Но ... все ли так замечательно?
Сложные прогнозы
Трудно предсказать, насколько сильно коронный кризис повлияет на отрасль в долгосрочной перспективе. С одной стороны, это зависит от того, сколько времени займет закрытие отелей, ресторанов и более крупных универмагов, потому что именно их арендаторы обеспечивают постоянный доход от фондов недвижимости. И, таким образом, также для получения прибыли и распределения для инвесторов. С другой стороны, решающим фактором будет то, действительно ли государственная помощь и финансирование дойдут до компаний и частных лиц. А сколько фондовых компаний и рабочих мест в конечном итоге переживут кризис, потому что фонды недвижимости, в частности, имеют и офисную недвижимость в своих портфелях?
Аналитики уже предполагают, что пострадают те операторы фондов, которые сильно зависят от гостиничной и торговой недвижимости.
И именно в этих двух областях некоторые фонды приобрели ряд более крупных объектов недвижимости незадолго до падения рынка. В среднем по отрасли на долю отелей и розничной торговли приходится 31 процент использования недвижимости в 16 открытых фондах недвижимости. Это огромные значения, если учесть, что доход от отелей, ресторанов и многих магазинов в настоящий момент полностью падает. В более долгосрочной перспективе вопрос будет заключаться в том, какие провайдеры переживут кризис, могут ли нерентабельные гостиничные сети или торговые сети оказаться в беде, или будут ли модные сети, например, оставлять места в городских центрах или пригородах, где они генерируют слишком маленький оборот?
Это будет означать вакансии в соответствующих зданиях, и средства будут потеряны. Кроме того, фонды недвижимости, которые сильно зависят от гостиничной индустрии, часто имеют совершенно другую проблему. Поскольку многие согласовали арендный компонент с гостиничными операторами, это означает, что в дополнение к фиксированной аренде они также получают долю продаж, которая, конечно, чем больше, тем лучше бронируются отели. Вопрос о том, будут ли частные и деловые люди меньше путешествовать в будущем, также важен для фондов недвижимости. Если кризис также навсегда изменит уровень занятости отелей, то фонды недвижимости потеряют большую часть своего обычного дохода, даже если отели будут продолжать платить за аренду. Фонды, которые активно инвестируются в Европу, представляют меньшую проблему.
Большие знаки вопроса за коммерческой недвижимостью
Инвесторам следует обратить внимание на то, в какие страны предпочитает инвестировать их собственный фонд, потому что продукты со многими отелями в США в скором времени могут угрожать им значительно более низкой доходностью. Изучение портфелей особенно полезно для фондов, которые, как правило, инвестируют в глобальном масштабе и которые в последнее время в значительной степени полагались на американскую недвижимость или покупали там. Например, в UniImmo Global и Hausinvest. Оба имели несколько отелей в США в своих портфелях в предыдущие годы. Гостиничная недвижимость также была частью портфеля Deka Immobilien North America. Какие сети отелей арендовали там, может иметь решающее значение для суммы будущих прибылей. И как строятся контракты.
Но аналитики уже отмечают, что некоторые коммерческие арендаторы уже пересматривают арендную плату с фондами недвижимости. Особенно в абсолютном высоком ценовом диапазоне, они будут подталкивать к падению арендной платы. Это не является неожиданным для ряда экономистов по недвижимости, поскольку они недавно дали четкое предупреждение о том, что цены на коммерческую недвижимость значительно достигли максимума по сравнению с обоснованными значениями. Здесь пузырь раздувается. Сколько воздуха сейчас выходит из него, надо увидеть. Но даже в менее популярных местах B и C это, вероятно, будет распространяться в долгосрочной перспективе. Там тоже арендная плата будет снижаться, прогноз есть. Поэтому стоит взглянуть на годовые отчеты открытых фондов: В каких местах они специализируются? Является ли это больше основной недвижимостью в точках A или B и C и более удаленными формами использования?
В частности, в случае офисной недвижимости, следующие месяцы будут представлять интерес. Фонды недвижимости явно уделяют основное внимание офисной недвижимости: 58 процентов их доли использования в настоящее время основаны на офисной недвижимости. Теперь из-за остановки на несколько недель осталось много пустых офисов, а для таких компаний, как Wework, их деловая основа полностью исчезла. Многие арендаторы общественных офисов уже прекратили аренду в условиях кризиса, так как владельцы малого бизнеса и самозанятые люди - как и многие другие сотрудники - теперь работают из дома.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Прежние доходы вряд ли возможны в настоящий момент
Теперь возникает вопрос: в какой степени все эти отдельные арендаторы вернутся в общие офисы позже, и могут ли они все же позволить себе это, учитывая текущее падение продаж? Или какие вакансии будут постоянно? Это станет ясно только через шесть месяцев, скажем, около 40 процентов из тех, кто вовлечен в отрасль, и еще 33 процента предполагают, согласно опросу Colliers, что может также потребоваться около 12 месяцев, чтобы почувствовать влияние на фонды недвижимости.
Аналитики Scope считают, что офисные помещения в лучших центрах городов, по-прежнему, будут по-прежнему заняты. Однако, некоторая недвижимость на окраинах, вероятно, будет трудно найти арендаторов в будущем. Даже с более крупными компаниями вопрос будет заключаться в том, будут ли они воспринимать кризис как возможность больше сосредоточиться на домашней работе в будущем и будут ли они продолжать продвигаться вперед в долгосрочной перспективе, что некоторые уже начали в предыдущие годы: сокращение офисных площадей и сокращение потребности в офисных концепциях. Установить столы и рабочие места. Аналитики предполагают, что эта тенденция сохранится. Только степень пока не может быть предусмотрена.
В какой степени падение арендных ставок и будущие вакансии в настоящее время приводят к значительному падению цен на недвижимость, и, возможно, их придется корректировать в балансовых отчетах, пока никто не может сказать. Потому что определение цены, конечно, сложно, так как в настоящее время практически нет объектов для торговли. «Поэтому прогнозы вряд ли возможны в настоящий момент», - говорят аналитики Scope. Но они также обнадеживают, потому что оценки в Германии основаны на более долгосрочном и более устойчивом подходе: «не было никаких резких скачков вверх», несмотря на последние годы бума, «также не будет никаких скачков вниз».
Марсель Фратцшер, глава института экономических исследований DIW, объясняет, почему ценообразование в настоящее время так сложно: «Существуют две противоположные макроэкономические тенденции, которые движут этой отраслью: более слабая экономика и более низкая покупательная способность снижают цены на недвижимость. Ликвидность, накачиваемая центральными банками, и непривлекательная доходность облигаций, с другой стороны, делают недвижимость еще более привлекательной и должны будут еще больше стимулировать цены. Эти две силы в настоящее время сталкиваются друг с другом.
2008 год сейчас не повторится
Эти консервативные правила оценки и установленные законом сроки владения для инвесторов в фонд недвижимости, по-видимому, недавно привели к тому, что лишь немногие инвесторы хотели вернуть свои акции: только 0,31 процента акций были проданы в марте. Во всем первом квартале это было 0,82 процента. Это очевидно, и из-за высоких показателей ликвидности в отрасли (в среднем фонды имеют около 20 процентов своих средств в ликвидной форме), он до сих пор не оказывал давления на какой-либо фонд.
В 2008 году все было совершенно иначе, когда фонды недвижимости столкнулись с приливом инвесторов, которые внезапно захотели вывести свои деньги, в результате чего у некоторых из них кончилась ликвидность, и им пришлось временно закрыться. Поэтому они первоначально приостановили выкуп единиц (ПАЕВ Фондов) и были вынуждены продать недвижимость, чтобы расплатиться с инвесторами - конечно, в самое неподходящее кризисное время, соглашаясь на дисконт. В общей сложности 18 фондов с активами под управлением 26 млрд. Евро были впоследствии реорганизованы и полностью ликвидированы. Это принесло убытки инвесторам, но далеко не столь высоко, как первоначально предполагалось: в 6 из 18 фондов инвесторы потеряли менее 10 процентов своего капитала, а в общей сложности 12 - максимум 20 процентов.
Ирония истории заключается в том, что даже эти фонды, вероятно, выздоровели бы хорошо, если бы инвесторы просто стояли на месте дольше - и фонды могли бы взлететь на последующем буме на рынке недвижимости с 2010 года. Действующие правовые нормы и сроки уведомления (регламент и процедуры внутри фондов) могут помочь предотвратить повторение чего-то подобного в этот раз.
Фонды недвижимости с акцентом на жизнь лучше
Но наверняка будут существовать сегменты, которые пострадают от кризиса 2020 гораздо меньше. Они будут включать в себя логистику (складскую недвижимость) и жилую недвижимость (дома и квартиры, сдаваемые в аренду). Вот почему многие отраслевые наблюдатели всегда советуют снова и снова: если инвесторы вкладывают средства в ФОНДЫ недвижимости, желательно, чтобы те, кто активно были вовлечены в рынок жилой недвижимости. Такие Фонды, как Uni-Immo Wohnen, Fokus Wohnen Germany, Wertgrund Wohn Select и Grundbesitz Fokus Deutschland (Германия) были теми, кто не приносил наибольшую прибыль в сегменте в течение нескольких лет. Тем не менее, они смогли получить более стабильную прибыль в долгосрочной перспективе, чем фонды, которые полагаются исключительно на коммерческую недвижимость. У них также есть хорошие оценки.
Фонды «Недвижимость в Европе» и «Недвижимость в Германии», а также Hausinvest и Deka Immobilien Europa были в числе лучших в отрасли. По данным ассоциации фондов BVI, за 20 лет они достигли 3,5-3,9 % годовых. UniImmo Германия достигла 3,3%. Кстати, в течение 20 лет был только один выброс вниз - то есть ниже отметки в 3% (!). Другие фонды недвижимости, которые держались так долго, составляли более 3% в год. За десять лет он составил 2,5-2,8 процента для всех этих фондов. Согласно методу BVI, это соответствует плюсу от 89 до 113 процентов. Это означает, что инвестор, который вложил бы 10 000 евро, заработал бы от 19 000 до 21 000 евро за 20 лет.
Аналитики считают, что в будущем это будет меньше. В соответствии с текущей ситуацией, они ожидают доходность от 1,5 до 2,0 процента в будущем, что будет соответствовать примерно 20 процентам в совокупности за десятилетний период. При единовременных инвестициях в 10 000 евро это приведет к получению около 12 000 евро вместо 13 700–14 000, достигнутых хорошими фондами недвижимости за последние десять лет.
По материалам портала capital.de
Читайте также:
Почему Немцы Чаще Снимают Жилье, чем Покупают | Аренда Недвижимости
Аренда квартир и домов. Почему немцы не покупают квартиры? Процентные ставки ниже, чем когда-либо. Тем не менее, количество владельцев квартир и домов в Германии сокращается. Это связано не только с ростом цен на недвижимость…
Коммерческая недвижимость | Тенденции 2020 - что выбирают покупатели
Торговые центры или помещения на улице? Что предпочитают арендаторы, и как видят ситуацию потребители? Коммерческая недвижимость | Тенденции 2020 - что выбирают покупатели
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Подъем Цифровых Гигантов Кремниевой Долины
Большой разбор полетов: как интернет гиганты стремительно растут в цене, что нас ждет после пандемии, какие виды деятельности выигрывают уже сейчас, а какие показали свои слабые стороны, как изменится привычная модель коммерческой недвижимости – все плохое и хорошее с разных сторон и точек зрения.
Как покупатели и арендаторы недвижимости реагируют на COVID-19
Что с показами, брат? Как покупатели и арендаторы недвижимости реагируют на COVID-19 - Анализ через сервисы по поиску жилья для покупки и для аренды
США - Инвесторы в Фонды Коммерческой Недвижимости пытаются вернуть свои деньги.
США - Инвесторы в Фонды Недвижимости пытаются вернуть свои деньги - коммерческая недвижимость, инвестиции
Как Государство Может Сэкономить СОТНИ МЛРД. РУБЛЕЙ на Борьбе с COVID-19! - Коммерческая недвижимость
Опыт работы со зданиями говорит нам: все здания практически одинаковые. Отличия лишь в способах использования. Готовая коммерческая недвижимость может сэкономить стране массу денег и ВРЕМЕНИ!
Упрощать, дезинформировать, вводить в заблуждение, отвлекать: четыре метода, как политики реагируют на COVID-19
Упрощать, дезинформировать, вводить в заблуждение, отвлекать: четыре метода, как политики во всем Мире "предотвращают" борьбу с пандемией коронавируса. Кто-то ищет виноватых, кто-то заявляет, что болезнь это выдумки, а кто-то использует эпидемию в качестве дымовой завесы, чтобы усилить диктаторский режим
Пандемия COVID-19 и Полный Разгром Коммерческой Недвижимости в 2020г
Тенденции к тотальным потерям коснулись практически всех стран и все крупные, средние и мелкие коммерческие объекты. Без поддержки бизнеса бюджет государства недополучит триллионы рублей, так как самим предпринимателям выползать придется очень долго тяжело #недвижимость
Как в Китае делаются медицинские маски по цене менее 1 рубля - ВИДЕО
В феврале 2020г за одну неделю в Пекине был построен завод по производству медицинских масок и средств биологической защиты, производительностью 7,5 млн масок в месяц!
Почему нефть по $10 для России это хорошо, хотя с экранов ТВ мы все время слышим – это плохо
Мы так привыкли к выражению: все плохо, потому что цена на нефть очень низкая. А что если мы не правильно оцениваем ситуацию, и все обстоит совершенно иначе? Так ли плохо иметь низкую стоимость топлива, как нам каждый день говорят?
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |