О риелторах. Все по-честному, и почему без них нельзя обойтись
Интернет пестрит объявлениями и рекламой «размещайте сами», «без посредников», «агентства просьба не беспокоить», и многие ведутся на это, испытывая свои силы и вскоре натыкаясь на целый ряд последующий за размещением объявления трудностей, касающихся самого прохождения сделки или подготовки документов или устранения ряда подводных камней, присущих большинству объектов недвижимости. За рубежом, в развитых странах роль риелтора очень важна, и его работа по достоинству оценивается (как правило, от 3% до 6% и более процентов с продажи). Но в России почему-то все обстоит не так гладко. Почему люди стремятся сэкономить, и есть ли вообще экономия при продаже «без посредников»?
Итак, кто такие риелторы?
Если кто-то не знал, то «Риэлтер» как профессия с кодом 46102 зарегистрирована в Общероссийском классификаторе профессий рабочих, должностей служащих и тарифных разрядов (ОК 016-94). Общероссийский классификатор занятий (ОК 010—2014) профессию «Риэлтер» наряду с профессией «Агент по продаже недвижимости» определяет кодом 3334, как «Агенты по операциям с недвижимостью и другой собственностью». Риэлтерская/риелторская фирма или агентство недвижимости — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, специализирующееся на комплексном решении вопроса рыночного оборота недвижимости путём организации поиска потенциального продавца и/или покупателя, обеспечения юридической «чистоты» сделок, организации документооборота, организации процесса заключения сделок купли-продажи, аренды недвижимости.
Хоть в России в настоящее время нет высших учебных заведений по обучению специалистов данной категории, а существуют лишь разного рода курсы подготовки и сертификации, все же за последние 20 лет можно утверждать, что сформировался настоящий кластер представителей данной профессии. И если в конце 90-х годов в данную отрасль шли все, кому не лень (хотя также происходило и во всех других категориях бизнеса), в настоящее время, многие риелторские агентства трансформировались в многопрофильные компании, которые имеют в своем штате юристов, экономистов, маркетологов и собственные школы подготовки агентов по недвижимости. Чтобы оставаться на плаву, в атмосфере постоянной конкурентной борьбы и открытости рекламных предложений, риелторам приходится предоставлять не только качественные услуги по доступным ценам, но и расширять перечень услуг до юридических, налоговых, маркетинговых и инвестиционных.
В XXI веке с развитием цифровых технологий многие застройщики и девелоперы самостоятельно выходят на рынок недвижимости. Деятельность риэлтеров и агентств недвижимости представляет ценность при проведении сложных сделок, с цепочками продаж, дополнительным оформлением документов для сделки, получением сопутствующего послепродажного сервиса, позволяющего экономить время и деньги (клиентоцентрированный подход к обслуживанию клиентов). Иметь личного риэлтера, также как и специалистов других профессий, является хорошим тоном в развитом обществе.
.jpg "Риелтор - человек, помогающий и продавцу, и покупателю заключить сделку при продаже или аренде недвижимости.")
Знаете ли вы, что: Российская Гильдия Риэлторов (РГР), по аналогии с зарубежными организациями риэлторов, ограничивает право называться риэлтором для тех, кто не состоит в РГР.
Именно сложность сделок обеспечивает сохранение данной профессии, делая ее не заменимой, поскольку человек, впервые взявшийся за реализацию объекта недвижимости, дальше размещения фотографий на различных ресурсах не продвинется, и уйдут годы, прежде чем владелец поймет (а вернее, научится), как продавать.
А как с этим в развитых странах?
Брокер по недвижимости, агент по недвижимости или риэлтор - это лицо, которое представляет продавцов или покупателей недвижимости.
Хотя брокер может работать независимо, агент обычно работает под лицензированным брокером для представления клиентов. Брокеры и агенты имеют лицензию государства на ведение переговоров по договорам купли-продажи и управление документацией, необходимой для заключения сделок с недвижимостью. В Северной Америке некоторые брокеры и агенты являются членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR), крупнейшей торговой ассоциации для отрасли. Члены NAR обязаны соблюдать этический кодекс, который выходит за рамки требований законодательства штата и действует в интересах клиента. Покупателям и продавцам, как правило, рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости для письменного определения агентских законов отдельных штатов, и во многих штатах требуется, чтобы письменные раскрытия были подписаны всеми сторонами с изложением обязанностей и обязательств.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Как правило, риэлторы / агенты делятся на четыре категории представительства:
Агенты Продавца, обычно называемые «брокерами по листингу» или «агентами по листингу», заключают контракты с владельцами недвижимости для оказания помощи в маркетинге недвижимости для продажи и/или аренды.
Агенты покупателя являются брокерами, которые помогают покупателям оформлять в собственность покупку.
Двойные агенты помогают как покупателю, так и продавцу в одной транзакции (то есть сделке). Для защиты своей лицензии на практику, брокер по недвижимости должен подписать соглашение о двойном агентстве с каждой стороной: с покупателем и продавцом. Специальные законы (правила) часто применяются к двойным агентам, особенно в переговорах по цене. В ситуациях двойного агентства конфликт интересов более вероятен, что обычно приводит к потере защиты интересов обеих сторон. Законы отдельных штатов варьируются и интерпретируют двойное агентство довольно по-разному, а некоторые больше не допускают этого. В некоторых штатах двойное агентство может быть использовано в ситуациях, когда один и тот же брокер (но не агент) представляет как покупателя, так и продавца. Если у одного агента в брокерской компании есть дом, зарегистрированный в списке, а у другого агента в этом брокерском агентстве есть брокерское соглашение с покупателем, желающим купить перечисленную недвижимость, двойное агентство возникает, когда каждый агент назначается, как «внутрифирменным» агент. Только сам брокер является двойным агентом.
Брокеры по сделкам предоставляют покупателю и продавцу ограниченную форму представительства, но без каких-либо фидуциарных обязательств. Имея не более чем отношения посредника, брокеры транзакций помогают покупателям, продавцам или обоим во время транзакции, не представляя интересы ни одной из сторон, которые затем могут рассматриваться как клиенты. Предоставленная помощь является юридическим документом для соглашения между покупателем и продавцом о том, как будет происходить конкретная передача собственности.
Брокер по недвижимости обычно получает комиссию за успешное завершение продажи. В США эта комиссия может обычно находится в диапазоне от 5-6% от цены продажи для полного брокера услуг, но этот процент варьируется в зависимости от состояния и даже области (штата). Эта комиссия может быть разделена с другими участвующими брокерами или агентами по недвижимости. Брокеры с фиксированной комиссией и брокеры с фиксированной оплатой могут взимать значительно меньшую плату в зависимости от типа предлагаемых услуг.
.jpg "Риелтор - человек, помогающий и продавцу, и покупателю заключить сделку при продаже или аренде недвижимости.")
Лицензирование в США:
В Соединенных Штатах, брокеры по недвижимости и продавцы лицензируются каждым штатом, а не федеральным правительством. В каждом штате есть комиссия по недвижимости, которая контролирует и лицензирует брокеров и агентов по недвижимости. Например, в некоторых штатах юристам разрешено создавать документы только для передачи недвижимости, в то время как в других штатах разрешен лицензированный агент по недвижимости. Существуют государственные законы, определяющие типы отношений, которые могут существовать между клиентами и лицензиатами недвижимости, и законные обязанности лицензиатов недвижимости представлять клиентов и представителей общественности. Правила существенно различаются, как определено законом от штата к штату, например, по предметам, которые включают, какой юридический язык необходим для передачи недвижимости, агентских отношений, проверок, раскрытия информации, непрерывного образования и других предметов.
В большинстве юрисдикций в Соединенных Штатах лицо должно иметь лицензию на осуществление лицензированной деятельности, и эта деятельность определяется в соответствии с законодательством каждого штата. Главной особенностью требования о наличии лицензии на выполнение этих действий является работа, выполненная «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если человек хочет помочь другу в продаже или покупке недвижимости, и никакой компенсации не ожидается, взамен, тогда лицензия не требуется для выполнения всей работы. Однако, поскольку большинство людей ожидают компенсации за свои усилия и навыки, по закону потребуется лицензия, чтобы лица, которым они могут получить вознаграждение за услуги, оказываемые в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензированная деятельность является незаконной, и государственная комиссия по недвижимости уполномочена штрафовать людей, выступающих в качестве лицензиата на недвижимость, но покупатели и продавцы, действующие в качестве принципалов при продаже или покупке недвижимости, обычно не обязаны получать лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за вознаграждение, не имея лицензии брокеров или агентов. Тем не менее, даже юристы могут выполнять только операции с недвижимостью, которые имеют отношение к их первоначальной работе в качестве юриста. Не может быть так, чтобы юрист мог стать агентом по продаже со стороны продавца, если это все услуги, которые запрашивает клиент. Адвокаты по-прежнему должны быть лицензированы в качестве брокера, если они хотят выполнять лицензированную деятельность. Однако юристы получают минимальные требования к образованию (например, 90 часов лекций в учебном заведении в Иллинойсе)
.jpg "Риелтор - человек, помогающий и продавцу, и покупателю заключить сделку при продаже или аренде недвижимости.")
Образование в сфере недвижимости
Чтобы получить лицензию брокера по недвижимости, большинство штатов в США требуют, чтобы заявитель потратил определенное количество часов в классе для изучения законодательства о недвижимости, прежде чем сдавать государственный экзамен на лицензирование. Такое образование часто предоставляют риэлторские компании или образовательные компании, каждая из которых, как правило, имеет лицензию на преподавание таких курсов в своих соответствующих штатах. Курсы предназначены для подготовки нового лицензиата, прежде всего, по юридическим аспектам практики передачи недвижимости и сдачи государственного лицензионного экзамена.
После получения лицензии лицензиат в большинстве штатов первоначально назначается продавцом и должен работать по лицензии брокера. Некоторые другие штаты недавно отменили лицензию продавца, и вместо этого все лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию своего брокера.
Агент по недвижимости должен разместить свою лицензию у управляющего брокера. Как правило, может быть несколько лицензиатов, владеющих лицензиями брокера в пределах одной фирмы, но только один брокер или сама фирма является управляющим или основным брокером, и тогда это физическое или юридическое лицо несет юридическую ответственность за всех лицензиатов, находящихся под их лицензией.
Термин «агент» не следует путать с продавцом или брокером. Агент - это просто лицензиат, вступивший в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом для клиента. Обычно это фирма, которая имеет реальные юридические отношения с клиентом через одного из своих продавцов, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах лицензиат недвижимости должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер их отношений в рамках сделки и со сторонами. Ниже приведены отношения брокера / лицензиата с продавцами и их отношения с покупателями.
Кто становится риелтором, и какими качествами должен обладать специалист?
До недавнего времени в профессию риелтор шли все подряд. Это объяснялось тем, что, во-первых, рынок постоянно рос, и эта профессия привлекала возможностью быстро заработать на сделках, а во-вторых, никто толком не понимал, что должен делать специалист, какими знаниями в законодательстве он должен обладать, в чем сложность самих сделок, а также их последствия. Поэтому в профессию шли водители, охранники, вышедшие на пенсию представители милиции, спортсмены, бывшие учителя, переводчики, и, разумеется, имеющие опыт продаж продавцы. Именно продавцы с опытом работы первыми поняли, что объекты недвижимости – всего лишь разновидность товара, и нужно лишь уметь правильно этот товар позиционировать.
Сейчас же, как отмечалось выше, в профессию РИЭЛТОР чаще всего идут люди с юридическим и экономическим образованием, поскольку сложность представляет не РАЗМЕЩЕНИЕ в сети, а СОПРОВОЖДЕНИЕ самой сделки. И продажа (сдача в аренду) недвижимости – сложная и многогранная работа.
Чем сложнее условия для реализации объекта, чем больше изменений происходит в законодательстве, тем сложнее со стороны разобраться, в чем же трудность. За видимой простотой работы, скрывается длинный перечень сопутствующей деятельности: умение правильно отснять фото и видео материал, умение определить целевую аудиторию для маркетинга и продвижения объекта, знания в законодательстве и сопровождении сделок, а также понимание психологии клиента.
Риетор, как кухонный комбайн, должен уметь делать все!
Упорность, нацеленность на результат, внимание к клиенту и понимание его жизненной ситуации, желание постоянно учиться – вот лишь краткий перечень необходимых качеств для работы в этой профессии.
И если говорить откровенно, сама работа должна приносить удовольствие, а не только желание быстро «сорвать свою комиссию» и улететь отдыхать на острова. Кульминацией же качественно выполненной работы является СДЕЛКА.
Сделка – это время, когда риелтор может, наконец, немного расслабиться и увидеть положительный результат зачастую продолжительного непрерывного марафона продаж.
Сделка дает такой выброс эндорфина, который сопоставим разве что с победой в спортивном соревновании. И, вполне возможно, что именно желание получить очередную порцию этого эндорфина (а не комиссия, как считают многие), подталкивает большинство риелторов двигаться дальше и браться за более сложные объекты и проекты.
Читайте также:
Street retail -стрит ритейл - или помещение внутри торгового центра – что лучше? | Что арендовать и как покупать коммерческую недвижимость. Основные достоинства и недостатки двух типов недвижимости. Советы и аналитика
Трейд - ин при покупке квартир в новостройках или новая альтернатива ипотеке
Понятие «трейд-ин» (trade-in) пришло к нам из автомобильного сектора. Схема замены старого автомобиля на новый с доплатой – вполне зарекомендовала себя, ведь в таком случае обе стороны в кратчайший срок получают желаемое: владелец - новый автомобиль, авто дилер – реализацию, нового клиента и возможность получить комиссионные с продажи б/у транспорта. Сможет ли подобная система сработать в сфере продаж недвижимости (например, при реализации квартир застройщиком)?
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Итак, первого октября 2019г вступил в силу закон, по которому в России будет запрещено размещать хостелы или гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов. Как это может коснуться посуточной аренды квартир?
Зачем нужны посредники при продаже недвижимости?
Продам квартиру без посредников! - Но почему? Почему так боятся посредников и стоит ли так полагать? Может быть, владельцы недвижимости и застройщики ошибаются, стремясь сэкономить и обрекая себя на длительные продажи?
Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24г? Куда катится рынок?
Рынок коммерческой недвижимости трансформируется также, как и изменяется сама экономика. Макро причины, а также внутренние факторы влияют на приоритеты инвесторов, рынок аренды, объекты продаж. Что нас может ждать в 2020г? Куда катится рынок?
Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд - подземный или подводный отель из карьера. В мае 2018г в Шанхае (Китай) был построен новый пятизвёздочный отель Wonderland - Intercontinental, Shanghai, а в ноябре 2018г гостиница встретила своих первых гостей.
Вся информация о национальных проектах России на 2019 – 2024 года / Нацпроекты РФ
Россия. За 5 лет (c 2019 - 2024г.г.) на Национальные Проекты, направленные на обеспечение прорыва в научно-технологическом и социально-экономическом развитии.., должно быть потрачено порядка 25 трлн рублей
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Анна Куприна - автор статей на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2018г. Адрес: Россия, Томск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Томск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |