Пузыри недвижимости, или почему растут цены


971
05.08.2022


05.08.2022

Вступление: Что может быть проще покупки квартиры или иной недвижимости. Однако почему так много людей не научились зарабатывать на сделках? Быть может, всему виной пузыри на рынке недвижимости, например, ипотечные? Или дело обстоит несколько иначе?


Цены на недвижимость и города

Цены на недвижимость падают, цены на недвижимость растут. Эти события повторяются снова и снова, время от времени сменяя друг друга и каждый раз поражая большое количество жителей Земли. Почему мы говорим «жители Земли»? Потому что на Земле сейчас почти восемь миллиардов жителей, и каждому из них требуется собственное жилье. Так что вопрос недвижимости более глобальный, чем кажется на первый взгляд и не ограничивается городом, в котором вы сейчас находитесь.

Так почему же так случается, что иногда цены на недвижимость начинают не только расти, но галопом скачут вверх? По сути, вся недвижимость (и квартиры в первую очередь) является связующим звеном между многими секторами экономики. И речь идет не только о строительной отрасли или отрасли производства строительных материалов, мы также понимаем, что рынок недвижимости затрагивает интересы банков, выдающих ипотечные кредиты, а также страховые компании. Однако на самом деле рынок недвижимости вбирает в себя намного больше сфер экономики, и на нем основаны практически все экономические прогнозы и большинство не только экономических, но и политических решений. Так президент какой-либо страны, готовясь к выборам и надеясь на переизбрание, будет делать все возможное, чтобы ставки по ипотечным кредитам были как можно ниже, чтобы удовлетворить запросы своих избирателей, которые в конечном итоге получат удорожание тех же квартир, но ипотеки возьмут на более выгодных (в процентных, но не в абсолютных) для себя условиях. И если на Земле 8 млрд жителей стремятся купить, продать жилье или улучшить свои жилищные условия, то представьте, какие суммы вращаются в этой нище! А еще задумайтесь, сколько существует людей, желающих не только заработать  на чужих интересах, но также и повлиять на жизни масс людей.

Нам кажется, что цены на жилье регулируются исключительно рынком, основываясь на законе «спроса-предложения». И если бы это было действительно так, то любой скачок цен можно было бы не только спрогнозировать, но и быстро откорректировать. Так вода, попадающая между двумя сообщающимися сосудами, практически мгновенно замирает на неком уровне. Однако желания чиновников повлиять на массы людей для достижения своих целей, а главное  - их действия (которые для нас озвучиваются, как «государственные») иногда настолько серьезные, что рынок буквально срывается с места. Рост безработицы и нехватка специалистов в регионах? – сразу возникают программы субсидирования жилья. Падение доходов населения? – снижение ипотечных ставок. Внешнеэкономические проблемы у государства? – льготные ипотеки для «особых» слоев населения и раздача денег населению под видом всяких программ. Надо кого-то переселить на безлюдные территории? – чуть ли не бесплатная раздача земли (а земля также является объектом недвижимости). Нехватка денег в казне? – нужно поднять налог на недвижимость, и этот налог касается каждого гражданина. По данным выписок из Росреестра кто-то узнает о собственности чиновников? – засекретить их данные. Кто-то высказывается против официальной политики государства? – на его недвижимость можно наложить арест, вплоть до изъятия. Кто-то владеет домом или земельным участком, а государство планирует на этом месте построить стадион? – издать олимпийский закон, позволяющий изъятие собственности у населения. Примеров можно приводить бесконечное количество, однако люди по-прежнему считают недвижимость основой всех основ, стремятся ею обзавестись, толпами бегут за «дешевыми» ипотеками, и тем самым побуждают еще большее количество чиновников использовать себя в качестве подопытных кроликов, на которых проводятся новые и новые экономические эксперименты. Ипотечный кризис 2007-2008 годов никого не научил и не научит. Да и как научит, если падают не только доходы населения, но и уровень образования?

Пусть так, и пусть цены растут, но почему часто рост цен кажется нам невыносимым? Все дело в том, что из-за влияние на рынок извне рост цен очень часто (а в России чуть ли не всегда) не основывается на росте доходов населения. Возьмем для сравнения два города, в каждом из которых по одному миллиону жителей. Если бы в одном городе было больше развито производство, чем в другом, было бы больше предпринимателей, лучше бы развивалась торговля, граждане получали бы зарплаты выше, чем в другом, то рост доходов привел бы к тому, что желающих купить жилье было бы выше, чем в другом городе. Выше зарплата – больше желающих купить квартиру или построить дом, выше спрос, значит, цены могли бы чуть подрасти. Если бы в этот город стремились попасть жители других городов и даже стран (например, чтобы подзаработать или отдохнуть), то цены были бы выше еще больше, чем тот уровень, который основан исключительно на внутреннем рынке. Цены в Париже или Лондоне всегда выше, чем в пригородах этих городов, потому что большинство людей желает жить именно в названных мегаполисах (потому что там больше работы и выше зарплаты). Цены же на квартиры в столице Северной Кореи вообще никого не интересуют, так как мало желающих извне что-либо  там приобрести. Итак, выше зарплаты – выше цены на недвижимость, вот почему в Майами цены на недвижимость выше – там живут более обеспеченные граждане, а в каком-либо десятитысячном пригороде Майами цены на дома в 10 раз ниже – там живут менее состоятельные слои населения, хотя оба города могут находиться на морском побережье, а дома могут быть более-менее похожими. Однако если государство начинает стимулировать граждан всякими ипотечными программами, то цены на квартиры начинают резко расти, независимо от того, увеличились доходы населения или нет. Цены растут, а никакого увеличения доходов населения нет и в помине – тут тревога поселится в сознании, независимо от того, хочешь ты этого или нет. Вот если бы зарплаты росли вслед за увеличением цен…

Однако есть города и регионы, в которых даже при стимулировании спроса со стороны государства никакого роста цен на недвижимость нет. Это области, из которых граждане в массовом порядке уезжают навсегда. Зачастую отъезд связан не только со снижением уровня доходов, но и с полной потерей этих доходов, например, в следствие закрытия некоего градообразующего предприятия, или разрыва экономических связей с приграничным внешним миром в силу военно-территориального конфликта. Никому не нужна квартира, если нет работы в городе и нечего есть, и ни кому не нужен дом, если в него однажды прилетит снаряд, а ипотечный долг перед банком останется невыплаченным. В этих моментах закон «спроса-предложения» побеждает попытки искусственного стимулирования со стороны государства. Нет спроса на жилье – оно настолько обесценивается, что перестает вообще что-либо стоить. То есть возникает вероятность, полного обесценивания недвижимости, хотя и построенного из того же кирпича или бетона.

Пугают ли жителей Нью-Йорка высокие по меркам красноярцев коммунальные платежи по 400 долларов в месяц, если служащий нью-йоркского метрополитена получает ежемесячную зарплату 10 000 долларов? Скорее всего, эта статья расходов не является самой весомой. Удивила бы того же жителя Нью-Йорка зарплата красноярца в размере 400 долларов в месяц, если красноярец вынужден платить за коммуналку 100 долларов плюс за ипотеку 200 долларов, а на оставшиеся 100 долларов как-то жить? – скорее всего повергла бы его в шок. И пусть жителей РФ удивляют высокие цены на недвижимость. Бояться следует вовсе не этого. Ведь высокие цены – показатель высокого уровня жизни. А вот низкие зарплаты и сумасшедшие цены на квартиры – это что-то за гранью понимания, после осознания чего мысли о неминуемом дефолте рождаются сами по себе. Будет ли дефолт? Обесценится ли рубль? Что всех нас ждет?!


Пузыри не сдуваются сами по себе – они лопаются!

 

Случайно ли происходят девальвации?

Иногда наступают моменты, когда буквально каждый гражданин осознанно или бессознательно ощущает: скоро произойдет обвал цен.  Мысли об этом скорее основаны на личных желаниях снижения цен, например, цен на недвижимость, нежели на неких объективных показателях. Просто приходят дни, когда кажется, что выше цены уже быть не могут, продажи останавливаются, и единственно верным решением остается снижение цен. Но в действительности цены если и снижаются, то не на много, и происходит нечто иное. Вдруг мы понимаем, что поездки за границу дорожают в несколько раз, импортные товары становятся не доступными из-за резко возросших цен, да и сам рубль почему-то резко слабеет и в пересчете на валюты других стран на него почему-то купить можно намного меньше, чем раньше. Это событие обозначается как девальвация, то есть ослабление национальной валюты по отношению к деньгам других стран. И девальвация не всегда имеет отрицательные последствия. Напротив, очень часто правительства разных стран искусственно прибегают к девальвации (ослаблению) своей валюты, чтобы товары, произведенные внутри страны были более востребованы на внешнем рынке, то есть, девальвация нужна для поддержки своего производства и наращивания своего экспорта. Однако если внутреннего производства практически нет, а недовольство населения растет и готово выплеснуться на улицы, то ослабление национальной валюты путем примитивного печатания необеспеченных денег в какой-то мере помогает «накормить» народ деньгами. Денег у людей в определенный момент времени становится чуть больше – товаров (в основном продуктов питания и лекарств) граждане могут купить также чуть больше. Появляется иллюзия благополучия, люди начинают больше тратить, после чего цены вновь устремляются вверх. Если с девальвацией переусердствовать, то маховик инфляции проглотит все успехи правительства. Однако если учесть, что люди в правительстве решают совсем иные и не связанные с судьбами людей вопросы, девальвация, как инструмент манипуляции настроениями масс, может применяться так часто, как этого требуется сверху, то есть в те моменты, когда требуется на что-то закрыть глаза, победить в выборах или заполучить поддержку населения.

Получается, что и рост цен за счет искусственного стимулирования потребления, и девальвация валюты (вернее, манипуляции с реальными доходами населения) не что иное, как инструменты в руках политиков, добивающихся только одного – сохранения своей власти любой ценой.


Пузыри цен на надуваются сами по себе, и лопаются они также не сами собой – их кто-то лопает, преследуя свои цели.

И если вы политик, а денег у вас столько, сколько можно взять из бюджета (муниципального, федерального), то вы будете из кожи вон лезть, чтобы не только научиться управлять такими «инструментами», но и всячески поддерживать их применение.

 

99% участников рынка недвижимости всегда проигрывают и терпят убытки

Рост цен – надежды на падение – девальвация - инфляция. Эти стадии повторяются снова и снова. Люди обжигаются, стараясь что-то заработать на недвижимости или хотя бы сохранить заработанное, но снова и снова ныряют в мутные воды. Однажды что-то идет не так, и все надежды превращаются в замки из песка, смываемые приливными волнами, а после отлива остается лишь отмель с мусором вместо денег. Кажется, что вот сейчас ты все предусмотрел, учел все риски, и прибыль прочерчивается в реальных размерах в качестве прироста капитала, но новая волна непредсказуемых  событий все сметает на своем пути. Однако эксперты, банки, друзья и соседи – все в один голос твердят одну и ту же крамолу: «Вкладывайся в недвижимость! Она всегда приносит прибыль». Почему эта идея не выходит из голов большинства людей? Почему так не популярна аренда недвижимости, а приобретение является панацеей от всех проблем? Почему все так убеждены, что квартира, «купленная для детей», поможет им в будущем и не будет продана ими за полцены?

Существуют единицы людей, способные не зависимо от обстоятельств и времени извлекать из сделок с недвижимостью прибыль. Эта работа (именно работа!) сравни с деятельностью брокера на фондовом рынке. Заработать мечтают все, но удается это сделать только самым талантливым. Нами манипулируют чиновники, банки стремятся обложить ипотеками как можно большее количество людей (а лучше всех!), развитию частного бизнеса мешают все те же власть имущие, и складывается впечатление, что покупка второй (третьей, четвертой…) квартиры способна что-то изменить. Может быть, это мысль навязана сверху? Может быть, все обстоит совсем по-другому? Может, стоит задуматься о развитии своего образования, своих навыков, своего таланта, что позволит в конечном итоге заработать больше денег и откроет новые горизонты возможностей?

Может быть, покупка квартиры по «дешевой» ипотеке это та же пропаганда властей, отвлекающая нас от реальных собственных задач, связанных с саморазвитием и развитием вашего бизнеса? Может быть, жить с двадцати лет (со студенчества) в ипотечной общаге это вовсе не ваш вариант, а лучше купить достойную квартиру лет в тридцать, набравшись опыта? Может быть, перестать, наконец, слушать пропаганду и пришло время подумать собственной головой и принять собственное решение? Если так, то рост цен на жилье, возможная девальвация рубля и прочие «фишки» чиновников (в массе своей представляющих из себя серых троечников-недоучек и карьеристов) перестанут вас волновать.  И если вы увидите, что в каком-то мегаполисе цены на квартиры ползут вверх, то означать это сможет лишь одно – в этом городе выше зарплаты и больше возможностей, как для образования, так и для получения достойного уровня дохода.

Попасть в 1% тех, кто умеет зарабатывать на недвижимости можно, но для этого нужно научиться понимать главное – вы принимаете собственное решение, или это результат воздействия извне, влияние пропаганды и толпы? Если собственное – то шансы ваши велики, и тогда рост цен превратится в один из многих индикаторов рынка недвижимости, а индикаторов этих бесчисленное множество.

Как принимать правильные решения? Если большинство участников рынка убеждены, что нужно что-то покупать, от чего рынок стремительно перегревается, то вам с этими людьми точно не по пути. Если рынок перегрет – то старайтесь продать то, что вам кажется не нужным, и что может упасть в цене. Если рынок долго падал и медленно замирает, то это означает, что очень скоро начнется подъем покупательской активности, и, следовательно, нужно поторопиться сделать покупку. Если рынок «умер» , а продавцы длительное время не могут что-то продать – не бойтесь делать жесткие предложения по дисконтированию цены. Возможно, деньги придутся кому-то намного важнее, чем пустующее «проблемное» помещение.  

И так далее, и тому подобное – каждое новое решение должно быть основано не на общих тенденциях рынка, ведущих всех в тупик, а на ваших личных скрупулезных расчетах. Только не попадитесь при этом на другую уловку, не превратитесь в мечтателя, ищущего свою единственную золотую сделку. В любое время, на спаде или подъеме можно найти выгодное предложение. Рынок меняется примерно каждые 7-8 лет, и по странному стечению обстоятельств почему-то с таким же интервалом на нем происходит какой-нибудь кризис. Совпадение? Возможно - да, возможно – нет. Рынок трансформируется после очередного перегрева, меняются интересы, меняются игроки. Крупные игроки тонут, всплывают новые. Еще вчера супер надежные банки сегодня становятся банкротами. На смену стрит ритейлу и ТЦ приходит онлайн торговля, которой не нужен уличный трафик, но пригодятся склады. Одни офисники закрываются, открываются коворкинги. В квартирах уже сдают не комнаты, а отдельные диваны (AIR bnb). Кому-то это нравится, большинству же – нет. Так или иначе, но деньги остаются деньгами, а прибыль прибылью. Главное – набираться опыта в принятии решений. И тогда, возможно, вы будете одним из тех немногих, которые заметят очередной пузырь на самой ранней стадии, что позволит вам нарастить капитал.

 

Автор материала: Роман Афанасьев, создатель wiahome.com


Читайте также:

Бигмак, цена доллара и коммерческая  недвижимость. Двойные стандарты оценки
в России последних лет сформировалась и прижилась некая двойная система подсчета различных показателей. По одной из них мы уверенно показываем рост и может гордиться собой (как, например, дешевой ценой Бигмака, “бесплатной” медициной и “доступной” ипотекой), по другой  - в пересчете на количество Бигмаков, которое способен приобрести и употребить (ни на что больше не тратясь) среднестатистический малообеспеченный американец с пособием 1600 $ в месяц, мы явно проигрываем: 280 Бигмаков у американцев против 166 штук у россиян (при средней зарплате 25 000 рублей).

Перспективы коммерческой недвижимости в 2022г. Во что инвестировать?

Анализ рынка недвижимости: квартиры, офисные помещения, торговые центры. Что покупать в 2022?


Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок
Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок. Аналитика рынка недвижимости от WiaHome.com

 

Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы

Есть люди, которые как никто иной знают местные рынки недвижимости и «кожей чувствуют», какие квартиры, дома и коммерческую недвижимость следует покупать, а что обходить стороной. Это ФЛИППЕРЫ - но часто они и сами не подозревают, что являются таковыми. - УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ КАПИТАЛ



Сборные стены из железобетона для высотных зданий - опыт из Великобритании
Если строительство ведется долго, то на первое место выступает стоимость привлеченных (инвестиционных) денежных средств #коммерческая недвижимость #строительство домов
 

 

Рынок аренды в России – взламываем аналитику от Forbes! - 07.06.2021
Многие авторы, пишущие статьи на темы: «аналитика рынка недвижимости», «рынок аренды квартир» и прочие, зачастую сами вообще далеки от понимания рынка, и вся их аналитика сводится к КАЛЬКУЛЯТОРУ

 

Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия
Все эти льготные программы больше напоминают финансовые пирамиды - Выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования. Аналитика рынка недвижимости. Июнь 2021г

 

Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)
 

Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости

 




    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Адрес: Россия, Новосибирск
3-83
Профиль
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики