Почему когда банковские ставки падают, цены на недвижимость растут?


2959 6
12.03.2020


Чтобы точно ответить на этот вопрос, необходимо разделить все ставки на 2 категории: ипотечные ставки (кредиты) и депозитные ставки (ваш потенциальный гарантированный доход).

 

Кредиты

 

Не редко мы замечаем, что вопреки ожиданиям, при очередном снижении ставок по ипотечным кредитам (с таким трудом реализуемых правительством) цены на недвижимость начинают потихоньку ползти вверх. Почему это происходит?

 

Снижение ипотечных ставок влечет за собой прямое удешевление ежемесячных выплат. Снижение выплат влияет на повышение спроса на недвижимость (то есть покупку может позволить большее число потенциальных заемщиков). Собственно, именно для оживления потребительского спроса (и самой экономики) и снижаются ипотечные ставки, хотя преподносится это как забота о населении. От строительного бизнеса зависят чуть ли не все смежные сферы экономики: банковская, сырьевая, страхование, выплаты налогов, безработица.... Далее включается механизм спроса-предложения. Спрос увеличивается, квартиры, помещения и дома быстрее находят покупателей, объектов становится меньше – продавцы, видя повышенный спрос, увеличивают цены (так как на подогретом рынке продать можно дороже). Именно стимулирование потребительского спроса путем снижения ипотечных ставок до 0% (плавающая ставка на первые 2-3 года и дальнейший рост выплат) в 2007-2008 годах привело к всемирному ипотечному кризису и чуть ли не обвалу банковских систем во всех странах.

 

В итоге через некоторое время после «оживления» рынка мы видим, что при сохранившемся уровне доходов населения, через некоторое время кривая спроса-предложения снова возвращается в исходную точку. Однако теперь при имеющемся сниженному % по кредиту, но увеличенном ежемесячном размере в денежном выражении, потребитель вынужден приобретать объект недвижимость по возросшей цене. При желании можно вывести формулу, выражающую зависимость снижения ипотечных ставок и роста усредненной цены на недвижимость (например, на определенные типовые квартиры).

 

Однако ипотечные ставки это лишь одна из составляющих банковского сегмента. Ставки по кредитам связаны с учетной ставкой (собственно, именно снижение учетной ставки позволяет снизить ставку по ипотеке). С этой же учетной ставкой связаны и проценты по депозитным вкладам. Учетная ставка снижается - банки вынуждены снижать размеры депозитных премий.

 

 

Депозиты и рост цен на недвижимость.

 

Все было бы очень примитивно, если бы дело ограничивалось только ипотеками.

Дело в том, что с позиции инвесторов депозитные вклады являются серьезнейшим индикатором ликвидности денег. В любом инвестиционном проекте инвесторы оценивают свои риски с минимальными допустимыми отклонениями от депозитных банковских размещений (практически на 100% гарантирующих и прирост – капитализацию, и возврат самого вклада).

 

Если депозитные ставки снижаются, то ранее менее привлекательная недвижимость (приносящая низкий доход от аренды) может заинтересовать увеличивающиеся число инвесторов, не готовых размещать средства под уменьшенный депозитный процент.

Число инвесторов на рынке недвижимости (как жилой, так и коммерческой) увеличивается, включается механизм спроса-предложения – цены начинают ползти вверх. Но и это еще не окончательное объяснение роста цен. Здесь мы имеем дело с дисконтированием денег. Инвесторы всегда оценивают деньги сегодня дороже, нежели завтра и при падении депозитных доходов ищут ИНЫЕ способы инвестирования.  Депозитная ставка выступает в данный момент в качестве ставки дисконтирования, и инвесторы очень хотели бы увидеть эту ставку выше депозитной с учетом оценки (надбавки) своего инвестиционного риска.

 

Для примера, чтобы совсем все стало понятно, возьмем Белоруссию или Украину с нестабильными экономиками. Если местные банки предложат вам 15-18% годовых, то вы, наверняка, поймете, что высокий процент может повлечь за собой и высокие риски (например, банкротство банка или вообще всей банковской системы в случае государственного переворота). Поэтому (практически со 100% вероятностью) в покупку недвижимости там вы захотите войти при доходности не менее 20-25% годовых (то есть с примерной окупаемостью 4-5 лет). Если годовой доход такой покупки составляет 10 миллионов рублей, то максимально возможная предложенная вами цена будет равна 50 миллионов рублей. Именно такая же ситуация наблюдалась в России в послекризисные 2009 и 2014 года. Банки тогда старались любыми силами привлечь от населения наличность, предлагали высокие проценты по вкладам (под 19-23% годовых), и в недвижимость никто не хотел войти с окупаемостью больше 5-6 лет (память обвалов рынка была еще сильно свежа – «Что будет с рублем!? Вдруг очередной обвал?»).

 

Теперь представим, что ставки по депозитам снизились до 4-5% годовых. В этом случае недвижимость с доходностью 7-8% уже будет более привлекательной, чем раньше, а разница в процентах  будет вознаграждением за ваш инвестиционный риск. И если объект приносит 10 миллионов рублей в год, то его оценка уже будет рассчитываться не за 5-6 лет, а исходя из периода окупаемости 12-13 лет, то есть в 120-130 миллионов. Никакую инфляцию в поправки мы не вносим, чтобы не портить результаты и не запутаться в оценки стоимости денег через 12-13 лет.

 

Именно сниженные депозитные ставки в Западных странах (до 2 - 4% годовых) обуславливают дорогую стоимость недвижимость, выступающую в качестве альтернативы депозитным вкладам, но с доходностью 4-7%, и расчеты ведутся на окупаемость 20-30лет (в зависимости от надежности инвестиций, локации, проекта, трафика, бренда и прочих сопутствующих факторов). То есть, стабильная (прогнозируемая) экономика – высокие цены на недвижимость, не стабильная (хаотичная) экономика – высокие риски и низкие стоимости объектов.

 

Если же банковская система в стране рушится в результате войн, революций или катаклизмов, и не о каких доходах речи быть не может, то недвижимость выполняет роль сохранения сбережений, поскольку сами деньги теряют всякий смысл.

 

 

Почему в странах с развитой рыночной экономикой и свободной конкуренцией цены на недвижимость не взлетают до космических высот?


Все дело в альтернативных видах инвестирования. Если экономика в стране сильно привязана к добыче и реализации природных ресурсов, управляется централизованно, а малый и средний бизнес практически не развит, то накопившиеся излишки денежной массы, если отбросить депозитные вклады (а также покупку иностранной валюты) и инвестиции в недвижимость,  населению просто некуда вкладывать. Практически людям приходится выбирать: либо нести деньги в банк (если их устраивает процент), либо покупать очередной объект недвижимости (и не важно, растут цены или падают).

 

В странах с развитой экономикой существует множество альтернатив, предлагающих существенно бо'льшую доходность от вкладов в сравнении с ничтожными ставками по депозитам и с минимальной доходностью от сдачи недвижимости в аренду.  Такими альтернативами служат акции компаний, облигации займа, инвестиции в собственный бизнес, получение дохода от собственных патентных изобретений, венчурные инвестиции. Даже сама покупка недвижимости (особенно дорогостоящей или коммерческой) зачастую превращается в покупку акций в паевой фонде недвижимости, из которого для выхода достаточно продать свои паи другим участникам фонда или реализовать паи на свободном рынке.

 

Комментарии:

 

От: Андрей: После девальвации рубля в 2014 недвижимость сильно просела, так что это все сказки про ажиотажный спрос+ реальный доход населения падает уже несколько лет, при наступлении кризиса просадка будет ещё больше, цены на недвижимость после ввода эсероу счетов уже на пределе покупательской способности населения, поэтому мой прогноз цены снизятся, вернутся в приемлемый уровень для населения, 10 млн за двушку в Москве уже выглядят как фантастика

 

 

От: Людмила: А где спрос растёт? Не 2014 нынче, денег нет в закачках у людей, покупатели Ипотечники в основном, поднимут ключевую ставку и их не будет.


От: Ильдар: несколько путей развития событий. Первый: банки отреагируют на изменения и повысят ипотечные ставки, но не более чем на 1–1,5%: опыт показывает, что резкое повышение — тупиковый путь. Такое легкое повышение будет уравновешено политически, поскольку наиболее оправданное для банков рыночное решение сейчас — 2–2,5% роста.

Оно сократит спрос на недвижимость, но позволит сбалансировать рынок, и в краткосрочной перспективе вызовет снижение стоимости квадратного метра. Но при покупке с привлечением ипотечных средств выгода от снижения цен компенсируется повышением ставок. Наиболее реален, по мнению эксперта, другой вариант.
«Государство найдет инструменты сдерживания ипотечных ставок и стимулирования строительной отрасли. В краткосрочной перспективе это способно привести к увеличению цен на недвижимость на фоне стимулированного спроса, зато в долгосрочном прогнозе увеличит количество предложений на рынке недвижимости, что в будущем позволит умерить рост стоимости жилой недвижимости».

Третий сценарий — самый негативный: полный обвал цен на недвижимость. Это произойдет в случае, если государство полностью откажется от мер поддержки — ставка по ипотеке взлетит на уровень 2014–2015 гг., тогда цена недвижимости может снизиться на 20–25%.

 

 

Читайте также:

Когда закончится нефть?  Ресурсное проклятие России

Вопреки ожиданию, во время роста цен на энергоносители страны, не имеющие собственных энергоресурсов, развиваются значительно быстрее, нежели страны, изначально обладающие природными ископаемыми. Что вообще такое "Голландская болезнь", и есть ли она в России?

 

 

Как налоговая может выявить тех, кто сдает квартиры в аренду?

Казалось бы, договор аренды квартиры, заключенный на 11 месяцев и не зарегистрированный в Росреестре, гарантирует "спокойствие".. Но подводные камни все-таки есть. #недвижимость #аренда квартир

 

 

Wildberries. Татьяна Бакальчук – интервью Самой богатой женщины-миллиардера в России

Два ключевых принципа в развитии Wildberries от Татьяны Бакальчук:
Создать самый лучший сервис для покупателей. Развиваться за  счет собственных инвестиций и выбирать оптимальные модели ведения бизнеса.

 

 

 

Шеринг экономика в недвижимости. Влияние на рынок
Термин «экономика совместного использования» относится к совместному использованию услуг, товаров, имущества, помещений или капитала. Во все более глобализированном и сетевом мире это развитие дополняет другие тенденции в сфере недвижимости, такие как устойчивое проживание или новые технологические возможности, которые обеспечивают более быструю связь между спросом и предложением.

 

 

Почему БОГАТЫЕ люди прячут деньги в элитной недвижимости и предметах роскоши
Комната под потолок забитая пятитысячными купюрами или приобретение элитной дорогостоящей недвижимости за рубежом - что выбрать, чтобы жить красиво?
 

 




    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Роман Афанасьев - Эксперт в коммерческой недвижимости

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2006г.
Адрес: Россия, Кемерово
7-923-567-39-00
Профиль
Роман Афанасьев - Эксперт в коммерческой недвижимости

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2006г.
Проф. рейтинг: 4.00
Адрес: Россия, Кемерово







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive Oldnew List [3652740-358-189]
All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики